החזקת נדל”ן במדינה אחרת יכולה להיות החלטה כלכלית מצוינת ורווחית ביותר, במיוחד אם יש בבעלותכם השקעות מכל מיני סוגים בכל מיני מקומות. עם זאת, נדל”ן בארה”ב מגיע גם עם הסיבוכים והחסרונות שלו, וביניהם ההכרח לשלם מיסוי אמריקאי ולוודא שההתנהלות שלכם עונה על כל הנהלים של המדינה הזו. בנוסף, ייתכן ועליכם לשלם מיסוי נוסף גם בתוך ישראל עבור אותן הכנסות בדיוק. אז מה חשוב לדעת לגבי מיסוי אמריקאי לנדל”ן?
האם משקיעי נדל”ן בארה”ב מחויבים לשלם מיסים אמריקאיים?
על פי אמנת המס והקוד האמריקאי, רכוש נדל”ן מניב – כולל רווחים מדמי שכירות וגם רווח הון – חייב במס קודם כל כלפי המדינה שבה ממוקם הנכס בפועל. כלומר, לא משנה מה אומר החוק הישראלי לגבי העניין, בעל הנכס חייב קודם כל ובוודאות לשלם מיסוי אמריקאי על הרווחים מהנכס.
בתור משקיעי נדל”ן זרים, החוק האמריקאי מסווג את הכנסותיהם של אזרחים ישראלים שהשקיעו בנדל”ן בתוך שטחי ארה”ב בתור FDAP (Fixed, Determinable, Annual or Periodical) שהמס לגביה הוא 30% מהברוטו באופן אחיד. המשמעות של חיוב המס על הברוטו היא שעל משקיעים בארה”ב לדווח על כל הכנסה שקיבלו משכר דירה בארה”ב ועל כל רווח שהתקבל בזכות נכסי הנדל”ן שלהם במדינה זו.
מדובר במס גבוה למדי, אולם לעתים ניתן לצמצם את התשלומים על ידי הצהרה על הכנסות שכר הדירה בתור ECI (Effectively Connected Income), כלומר הכנסות הקשורות לעסק או מסחר כלשהו בבעלות אותו המשקיע. במקרה כזה, זכאי המשקיע לניכוי משמעותי של כל הוצאה הקשורה בהפקת אותה ההכנסה.
תשלום לפי מדרגות המס הפדרלי
אחרי שחישבנו בהצלחה את הרווח המחויב במס, יש להתחשב בגובה התשלום הנדרש מאיתנו ברמה הפדרלית. כאן קיים הבדל בין המיסוי על רווחים משכר דירה לעומת רווח הון שהתקבל בעת מכירת הנכס. בנוסף, גובה המס משתנה לפי מצבכם האישי, למשל האם אתם רווקים או נשואים. שימו לב כי אם אינכם אזרחים אמריקאים בעצמכם, אין לכם אפשרות להגיש דו”ח מס משותף עם בן או בת הזוג, ולכן בפועל תיחשבו כרווקים לצורכי תשלום מס בארה”ב.
- מדרגות מס עבור רווחי שכר דירה: קיימות 7 מדרגות מס שונות, החל מ-10% עבור רווחים של עד 9,525$ לשנה, ועד ל-37% עבור רווחים גבוהים מ-500,000$.
- מדרגות המס עבור רווח הון במכירת נכס: כאשר נמכר הנכס תוך פחות משנה, המס יחושב לפי מדרגות המס שתוארו מעלה, אולם כאשר הנכס נמכר לאחר פרק זמן ארוך יותר המס יהיה בשיעור מיטבי של 20%, 15%, או אפילו 0%.
בנוסף למס הפדרלי, יהיה עליכם לשלם גם למדינה שבה ממוקם הנכס בשיעור של 0%-12%.
תשלום מס בישראל על נדל”ן בארה”ב
על משקיעים בארה”ב המתגוררים בישראל לשלם מס הכנסה עבור אותו הנכס גם עבור רשויות המס הישראליות. לגבי רווחים משכר דירה, ניתן לבחור בכל שנה את מסלול התשלום המשתלם ביותר – מסלול נטו או ברוטו. לגבי רווח הון במכירת נכס, המס הישראלי הוא 25% באופן אחיד, ללא תלות במהירות שבה נמכר הנכס.
