מהו התהליך הנכון לרכישת נכס נדלן בארצות הברית

משקיעים רבים ביקשו ממני להכין מאמר שייתן את כל המידע על הדרך הנכונה והבטוחה לרכישת נכס בארה”ב.

בשביל כל אלה שעדיין מתלבטים וחוששים, התהליך מבוצע בצורה פשוטה ושקופה, אין צורך לטוס לארה”ב ניתן לבצע את הכל מהארץ.

1.  שלב טרום הרכישה –  קבלת החלטה על שם מי ירשם הנכס:

ישנן 3 אפשרויות לרישום הבעלות על נכס נדל”ן בארצות הברית:

על שם אדם פרטי –  האופציה הפשוטה ביותר והמומלצת לנכס הראשון והשני היא לקנות על שמך הפרטי ולחסוך בהוצאות הקמת חברה, כל מי שקיבל את הרושם שניתן לרכוש נכסים רק על שם חברה יכול להבין שניתן ואף מומלץ לרכוש על שם אדם פרטי, אין עם זה שום בעיה.
במקרה כזה יש צורך בדרכון בתוקף בלבד, ובהמשך לצורך תשלום מיסים יש לפתוח תיק ברשויות המס בארה”ב ולהפיק מספר ITIN. מספר ITIN   הוא מספר חלופי למספר SOCIAL SECURITY למי שאינו אזרח ארה”ב (עלות פתיחת תיק ברשויות המס עולה כ- 350 ₪ בלבד).

חשוב לדעת שרישום הבעלות כאדם פרטי חושפת את המשקיע לאפשרות של חשיפה אישית ובמקרה של תביעה, ניתן לתבוע את הבעלים באופן אישי כולל נכסיו האישיים (הנכסים אומנם מבוטחים נגד תביעות).

רישום על שם חברת LLC  אמריקאית – היתרון המשמעותי ברישום על שם חברת LLC הוא הפרדת הרשויות במקרה של תביעה נגד בעל הנכס, לא ניתן לתבוע את הבעלים באופן אישי אלא רק את נכסי LLC.
LLC הינה חברה שקופה ולכן לא חייבת בדיווח מס לרשויות ואינה משלמת מס חברות.
בעל ה- LLC מחויב לדווח פעם בשנה דיווח אישי שיכלול גם את ההכנסות מה-LLC .
עלות הקמת חברת LLC שונה ממדינה למדינה אבל עלותו קטנה יחסית מדובר בכמה מאות דולרים בלבד.

רישום על שם חברת C-Corp אמריקאית –  צורת רישום זו היא המקובלת ביותר עבור חברה המבצעת פעילות עסקית גדולה. אחזקות החברה מחולקות לפי הקצאת מניות בחברה, החברה הינה ישות מופרדת מהבעלים ומשלמת מס עבור ההכנסות בארה”ב בלבד כאשר הרווחים לבעלים מועברים בצורה של דיבידנדים. במידה והכסף לא מועבר לארץ אין צורך להצהיר עליו לרשויות בארץ.

מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון שמבין בהליכים ובמיסוי בארצות הברית כדי שתוכלו להחליט על האופציה הטובה ביותר עבורכם ותוכלו להבין כל אחד באופן אישי מה יהיה תשלום המיסים שלו.

2. עורך דין או חברת טייטל:

לצורך ביצוע העברת בעלות על נכס בארה”ב יש צורך להיעזר בשרותיו של עורך דין בטעמכם.
עו”ד חייב להיות עו”ד אמריקאי, עם רישיון לבצע עסקאות נדל”ן באותה מדינה בה מתבצעת העסקה.
ישנן מדינות שבהן העברת הבעלות מתבצעת ע”י עו”ד בלבד וישנן מדינות שבהן חברת טייטל תבצע את העברת הבעלות. בשני המקרים תוכל לקחת עו”ד מטעמך שיעבוד מול חברת הטייטל או עורך הדין של המוכר.
לצורך הרכישה יש להעביר מקדמה שתסוכם עם המוכר (מקובל להעביר בין 1,000$ ל -2,000$),
המקדמה מראה את רצינות הקונה להיכנס לעסקה, אבל אתם חייבים לרשום בחוזה סעיף שמקנה לכם נקודת יציאה בתוך מספר ימים שתבחרו ובמסגרת התקופה הזו תוכלו לבצע בדיקות בנכס ולהחליט אם אתם ממשיכים בעסקה. כל עוד ביטלתם את העסקה במסגרת הזמן הקצוב תקבלו את המקדמה ששילמתם בחזרה בניכוי עמלות העברה לחשבון הבנק בארץ.

עד מועד הסגירה תצטרכו להעביר את ייתרת כספי הרכישה כאשר אלה יישארו בנאמנות  אצל עורך הדין מטעמנו, והעו”ד ידאג להעברת הכסף לכל הנוגעים בדבר.
עלות בצוע סגירה (העברת בעלות) יכול להגיע ל-1000$ ויותר, סכום זה כולל את ביצוע העברת הבעלות ורכישת ביטוח טייטל (בדיקה לנכס נקי משיעבודים או עיקולים)

3. בדיקת הנכס:

בדיקת נאותות (Dou diligence) היא הבדיקה החשובה ביותר כדי שהמשקיע יקבל את כל המידע על הנכס שהוא הולך לרכוש. מומלץ להזמין בדיקת אינספקטור לצורך קבלת חוות דעת על המבנה, היסודות, הצנרת, החשמל, אינסטלציה, מערכות החימום והקירור, הגג, המרתף, המרזבים, החלונות.
בנוסף רצוי לשלוח צלם שיבצע צילומים חדשים ובאיכות גבוהה של כל חדר מהבית, החצר, עליית הגג והחנייה. בנוסף יש לבקש צילומים של הבית מבחוץ כולל צילומים של הרחוב.
עלות הבדיקה והצילומים יכולים להגיע לכ-400$.

4. המסמכים הנדרשים לצורך העברת בעלות:

במידה והחלטנו לרשום את הנכס על השם הפרטי של הרוכש, יש להעביר לעו”ד צילום דרכון בלבד.

במידה והוחלט לרשום את הנכס על שם חברה (LLC) יש להעביר לעו”ד את המסמכים הבאים:

• אישור פתיחת חברה ופרסום חברה –  Certificate of Incorporation and Filing Receipt
• מספר מזהה חברה (ח.פ) – SS-4/ EIN Application
• דיווח על ישיבת הקמת חברה
• רשימת המנהלים בחברה

 

5.  העברת הכסף לארה”ב:

לצורך העברת הכסף לארה”ב יש צורך להמציא לבנק אישור מס הכנסה על ניקוי מס במקור.
הרבה אנשים נרתעים כשהם שומעים שהם צריכים לגשת למס הכנסה לצורך קבלת האישור, אך אין ממה לחשוש מכך זהו הליך פשוט.

השקעה ברכישת נכסי נדל”ן בחו”ל הם השקעה פטורה ממס ומעוגנת בחוק כך שמס הכנסה מחויב לתת לכם אישור על כך, הבעיה היחידה היא שלפעמים זה לוקח קצת זמן עד קבלת האישור ולא כל משרדי מס הכנסה בארץ מפיקים את האישור במקום, בחלק מהמקרים תאלצו לחכות לאישור שישלח אליכם בדואר הביתה דבר שלוקח בערך עד 10 ימים לכן מומלץ להגיע למס הכנסה מיד לאחר החתימה על חוזה הרכישה כדי לבקש את האישור.

6.  בדיקת טייטל ותיאום תאריך סגירה:

בדיקת טייטל מקדמית הינה בדיקה שתוודא שאין על הנכס שעבודים או עיקולים. בנוסף יקבל המשקיע תעודת ביטוח טייטל שמכסה מפני עיקולים או שיעבודים שלא התגלו בבדיקה.

במידה ואתה מיוצג על ידי עורך דין משלך יבוצע תיאום תאריך סגירה בין שני עורכי הדין.

7.  חתימה על הסכם עם חברת ניהול:

מומלץ לחתום הסכם עם חברת הניהול לפני העברת הבעלות על שמכם, כדי שביום הסגירה והעברת הבעלות חברת הניהול כבר תיכנס לתמונה תיפגש עם השוכרים שבנכס (אם ישנם) ותבצע ביקורת ראשונית של הנכס שרכשתם. עמלת חברת הניהול ניתנת למיקוח ככל שמספר הנכסים שלך בחברה גבוה יותר, בדרך כלל דמי הניהול הם 10% מגובה השכירות מהנכס.
חברת ניהול מקצועית תאפשר לך גישה לכל המסמכים ולדוחות הניהול דרך האינטרנט לצורך מעקב, תקבל שם משתמש וסיסמא ייחודיים משלך עבור הנכסים שלך.

8. רכישת ביטוח נכס:

ביטוח נכס מגן עלינו כמשקיעים מפני אפשרות של אבדן הנכס עקב שריפה, שיטפונות, סערות, נזקי גשם ושלג, פריצה וחבלה ועוד סעיפים רבים אחרים. ישנם חברות ניהול שמבצעות עבורך את רכישת הביטוח וההוצאה נחשבת כחלק מההוצאות השוטפות לכן חשוב לוודא שחברת הניהול תטפל בנושא כי אם לא תצטרך לרכוש ביטוח נפרד בעצמך. עלות ממוצעת של ביטוח לנכס היא בין 500$ל-700$ לשנה.

9.  יום הסגירה:

ביום בסגירה נפגשים עורך הדין המייצג של המוכר עם עורכי הדין של הקונה. העו”ד של הקונה, מקבל את מסמכי רכישה של הבית (deed) ,העו”ד מוציא את הכסף מהנאמנות ומעביר את הכסף לכל הגורמים בעסקה (המוכר, חברת התיווך, מיסים למחוז, שכר טרחה של העו”ד..)

עו”ד שולח את מסמכי הרכישה לעירייה ומטפל ברישום הנכס על שם הקונה.
העברת הבעלות מתבצעת באופן מידי באותו היום אך ניתן לראות אותה באתר העיריה בתוך כ-10 ימים עד חודש.

בשלב הזה תוכל להרים כוסית לחיים! מזל טוב, רכשת נכס בארצות הברית!

אבל בשלב הזה עדיין לא הסתיימה העבודה, יש לפעול במהירות ולהכניס את כל הצוות לפעולה. ככל שנתחיל מוקדם בתהליך השיפוץ כך נוכל להשכיר את הנכס מהר יותר.

בהצלחה!

אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ מס ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ”ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. אין להעתיק או לעשות כל שימוש בתכני האתר לכל מטרה אחרת מלבד שימוש פרטי, לא מסחרי, ללא קבלת אישור מראש ובכתב מיריב גולן.