מושגים בנדל”ן ארה”ב

A

AC:

מזגן

Appreciation:

עליית ערך, השבחה. עליית ערך של הנכס.

(ARV (After repair value:

שווי הנכס לאחר השיפוץ.

Assignment fee:

דמי תיווך המשולמים לסוכן או לחברה עבור מציאת נכס.

Assessor:

מעריך מטעם המחוז שתפקידו להעריך את הנכס לצורך חישוב מס.

Annual net income:

צפי ההכנסות מהשכרת הנכס בניקוי ההוצאות. חישוב זה אינו משקלל עלויות מיסוי שיחול על המשקיע.

Appraisal:

הערכת שווי הנכס שנקבעת ע”י שמאי מוסמך (Appraiser) עפ”י קריטריונים קבועים קבועים מראש.

B

Broker:

בעל משרד נדל”ן מורשה, שבו מועסקים סוכני נדל”ן.

Bid:

הצעת מחיר שמועברת לבנק עבור נכס בכינוס נכסים.

C

Cash Flow:

תזרים מזומנים- ההכנסה נטו מנכס, בחישוב שנתי או חודשי. מקובל לנכות מההכנסה עלויות ידועות מראש, כגון מיסים, ביטוח, דמי ניהול, וכן עלויות נוספות, כגון הוצאות תחזוקה וכול’.

Closing:

מועד סגירת העסקה שבו מתבצע העברת הבעלות על הנכס, בדרך כלל מתקיים אצל חברת הטייטל.

Closing Costs:

עלויות הסגירה של עסקת רכישת הנכס. עלויות אלה כוללות שכ”ט עו”ד בעסקה, עמלת תיווך, פרמיית ביטוח עבור Title Insurance וכו’.

(CMA (Comparative Market Analyze:

ניתוח השוואתי של מחירי שוק, המבוצע עבור הנכס, המיועד לקבוע שווי שוק של הנכס ו/או שווי שוק של הנכס בשכירות. ה- CMA מבוצע על ידי מתווך ו/או שמאי , על סמך נתונים של נכסים מקבילים שבהם בוצעו עסקאות בתקופה הסמוכה למועד ביצועו.

County Records:

רישום הנכס במחוז.

Capital rate:

תשואה מהשכרת הנכס באחוזים. חלוקה של ההכנסות במחיר עלות הנכס.

Commission:

עמלה המשולמת לסוכן הנדל”ן בד”כ בסיום העסקה. העמלה יכולה להיות משולמת ע”י המוכר או הקונה.

Comparable sales:

השוואת מחירי שוק של נכסים דומים שנמכרו בחודשים האחרונים באותו אזור. בד”כ מוצגת ע”י סוכן הנדל”ן לפני מכירת בית או לפני קניית בית.

Condo:

סוג של נכס נפוץ בארה”ב המקביל לדירה על קומות הנמכרת בארץ.

Contingency:

תנאי או תנאים החייבים להתקיים לפני שהחוזה יהיה מחייב משפטית.

Contract:

חוזה/הסכם בכתב או בע”פ המורה אילו דברים ייעשו ואילו לא ייעשו במסגרת העסקה.

 D

 Deed:

שטר בעלות על נכס, המקביל לטאבו בישראל. מסמך בעלות המציין מי הוא בעל הנכס הנוכחי ואף מי הוא הבנק שסיפק את המשכנתא.

E

Earnest Money:

דמי רצינות –  נקרא לפעמים גם – Deposit. סכום כסף המועבר לחשבון נאמנות על ידי המשקיע לאות רצינות. לאחר הודעת אישור, זכאי הקונה לתקופה של בדיקת הנכס Home Inspection שבמהלכה הוא יכול לבטל את הרכישה ולקבל בחזרה את דמי הרצינות.

Equity:

הפער בין שווי שוק של הנכס למחיר הרכישה, בנוסף מקובל בארה”ב לבעלי נכסים לחשב את שווי ההון העצמי שלהם לפי מחיר הנכס פחות ההלוואה על הנכס.

Escrow/Title company:

חברת נאמנות שהיא צד שלישי בעסקת נדל”ן. בין היתר תפקידה לדאוג שכל מסמכי הנכס יהיו נקיים מתביעות שונות לפני העברתו לקונה, שהקונה הפקיד את כל הכספים כפי שהוסכם בחוזה וכמובן ביצוע העברת הבעלות הסופית על שמו של הקונה.

 F

Foreclosure:

עיקול- נכס שעוקל על ידי הבנק בנסיבות שבהן הלווה לא עמד בהחזר תשלומי המשכנתא, ומוצע למכירה.

(FSBO (For Sale By Owner:

מכירת נכס על ידי בעל הנכס ישירות ללא שימוש במתווך.

H

(HOA (Home Owners Association:

מקביל בישראל ל “ועד הבית” במקרה של בניין דירות ו”ועד השכונה” במקרה של שכונה עם בתי קרקע. תפקידם לשמור על הסדר והניקיון של השטחים הציבוריים וכמו כן שהדיירים נוהגים על פי חוקי הועד. בד”כ על בעל הנכס חלה חובה לשלם את מיסי ועד הבית/שכונה חודש בחודשו. בדרך כלל בנכסים מסוג condos.

Home Inspection:

דו”ח בדק בית- דו”ח הנדסי כולל הסוקר את חלקי הבית ומפרט ליקויים בחלקי הבית ו/או בסביבתו, לעיתים לאחר בדיקה של מפקח ניתן לשלול ו/או לאשר רכישה של נכס.

(HUD (Housing and Urban Development:

שיכון ופיתוח עירוני של ממשלת ארה”ב.

HUD-1/Settlement statement:

מסמך הסגירה הנמסר גם לקונה וגם למוכר ע”י חברת הטייטל לפני העברת הבעלות הסופית של הנכס ובו מפורטים כל החיובים וכל הזיכויים שקשורים לעסקת הרכישה/מכירה. ישנה עמודה נפרדת לקונה ועמודה נפרדת למוכר.

HVAC:

מערכת חימום מרכזית של הבית.

I

 Insurance:

ביטוח הנכס כנגד שריפה פגעי טבע נזקי אדם וכד’. כמו כן מבוצע ביטוח צד ג’ למניעת תביעות כנגד בעל הנכס.

Inspection:

הליך בו הנכס נבדק ע”י בודק מוסמך (Inspector),בד”כ מוזמן ע”י הקונה, למציאת נזקים קוסמטיים, צנרת ומערכות, נזילות ובעיות בגג ולעיתים בקונסטרוקצייה. עפ”י הדו”ח שיינתן ע”י הבודק הקונה יכול לקבוע את עלות התיקונים הנדרשת לתיקון הנזקים.

L

Lease:

חוזה שכירות

(LLC (Limited liability cooperation:

צורת ההתאגדות העסקית הנפוצה ביותר לצורך רכישת נדל”ן מקבילה בארץ לחברה בע”מ. זוהי ישות משפטית נפרדת המאפשרת לבעליה אחריות אישית מוגבלת על חובות ופעולות החברה מבחינה מיסויית, ה- LLC “שקופה”, כלומר ההכנסות מיוחסות ישירות לאדם שעומד מאחוריה, אלא אם כן הוא מבקש אחרת.

Lead based paint:

חומר ששימש לצביעת בתים בארה”ב, החומר נמצא כרעיל ונאסר לשימוש פעיל בשנת 1978.

Lien:

תביעה משפטית כנגד הנכס שיכולה למנוע את מכירתו עד תשלום התביעה.

M

Management Fee:

תשלום חודשי לחברת הניהול בגין הטיפול בפניות השוכר. החברה מקבלת תשלום רק כאשר יש שוכר בנכס. התשלום אינו כולל את עלות התיקונים במידה והיו.

Offer to purchase:

הצעת מחיר לרכישת נכס, במידה וההצעה מוגשת לברוקר, גם אם הסכום נראה נמוך מאוד הוא מחויב להעביר את ההצעה למוכר.

(MLS (Multiple Listing Service:

מאגר של נכסים למכירה שנגיש אך ורק למתווכים בעלי רישיון תיווך בארה”ב.

N

Note:

הסכם הלוואה או חוב שנרשם בעת רכישת נכס, בעל הנכס מחויב לשלם את החוב ומבלי לקבל את חתימתו של נותן ההלוואה, אין אפשרות למכור את הנכס.

 P

Property Tax:

מס על הנכס- המקביל לארנונה, התשלום השנתי הנגבה על ידי הרשות המקומית, מחושב על פי חלק מסוים משווי הערכת הנכס.

(POA (Power Of Attorney:

ייפוי כח. ניתן לאדם ו/או מי מטעמו המבצע את הרכישה עבור המשקיע, לחברת הניהול, כדי לחבר את התשתיות (גז,חשמל,מים) לנכס וכדי להשכיר את הנכס בשם המשקיע.

(POF (Proof Of Funds:

מסמך המופק על ידי הבנק ומהווה הוכחת יכולת כלכלית ומאשרת שלמשקיע יש יתרת זכות בבנק המאפשרת לו לרכוש את הנכס המיועד. את האישור מציגים למוכר יחד עם ההצעה לרכישת הנכס, כדי שהמוכר יראה שאכן למציע יש יכולת כלכלית לממש את ההצעה שהוא מגיש.

Property manager:

חברת ניהול בארה”ב אשר מנהלת את הנכס לרבות מציאת שוכר, תיקונים וכד’.

Purchase Price:

המחיר לרכישת הנכס. המחיר אינו כולל עלויות נוספות כגון עלויות סגירה, שיפוץ וכול’.

Purchase agreement:

חוזה רכישה כתוב וחתום ע”י המוכר והקונה שבו מופיעים כל התנאים על פיהם יימכר הנכס.

R

Rent Roll:

טופס שמופק על ידי חברת הניהול ומציג את ההכנסות משכירות לפרק זמן מסוים.

Real Estate Agent:

מתווך, סוכן המורשה לעסוק בנדל”ן, מחויב לפעול בהתאם לדיני התיווך במדינה בה פועל.

Realtor:

סוכן המורשה לעסוק בנדל”ן שחבר בארגון המתווכים המקומי והארצי.

Replacement Costs:

עלויות כינון: עלות הקמת הכנס מחדש, ללא עלות קרקע. סכום זה נקבע על ידי חברת הביטוח על פי עלויות הבניה ועלויות נוספות, ומהווה את הבסיס לגביית דמי ביטוח. מסכום זה ניתן אף להסיק מה עלויות הבניה הסבירות לגבי הנכס.

(REO (Real Estate Owned:

נכסים שנמצאים בבעלות המלווה, בנק, גוף ממלכתי או חברת ביטוח של המלווה, לאחר אי הצלחה של נסיון למכור אותם ב- short sale או ב- foreclosure. לעיתים קרובות הם נמצאים בניהול של מנהלי נכסי REO של הגוף, שמנסים למכור אותם, בעצמם, באמצעות מכירה פומבית או באמצעות מתווכים.

Recording:

ההליך הסופי שבו מתבצע רישום הנכס על שמו של קונה הנכס (מקביל למה שנקרא בארץ רישום ב”טאבו”), הרישום נעשה בד”כ תוך מספר שעות מסגירת העסקה ע”י חברת הטייטל.

S

Single Family:

סוג של נכס נפוץ בארה”ב המקביל בישראל לבית קרקע.

Short sale:

נכס שהמשכנתא עליו גבוהה מהמחיר שלו, והבנק מאפשר מכירתו על ידי הבעלים לכיסוי המשכנתא.

Security deposit:

סכום המשולם על ידי הדייר לבעל הנכס או לחברת הניהול ומוחזק אצלם לאורך כל תקופת ההשכרה לביטחון (בדרך כלל סכום של חודש שכירות).

T

Title Insurance:

ביטוח זכות- הליך של ביטוח הנערך בארה”ב בעת רכישת נכס, במטרה לבטח את זכויות הקונה . בהליך בודקת חברת ה-Title Company את מארג הזכויות הנכס, ולאחר הבדיקה נותנת כתב אחריות לקונה המצהיר שאין בזכות הנרכשת כל פגם קנייני, כלומר הנכס אכן שייך למוכר ואין בו כל זכות צד ג’, משכון או שעבוד.

 Transfer Tax:

מס העברה שמשולם בד”כ לרשות המקומית בזמן רישום הבעלות החדשה על הנכס. נהוג שהמוכר ישלם מס זה.

Turn Key:

נכס משופץ מושכר ומנוהל הנמכר למשקיע.