שוק הנדל”ן האמריקאי מתנהג כמו גל של עליות וירידות כאשר המשבר האחרון בשנת 2008 גרם לירידה במחירים שנמשכה באזורים מסוימים עד 2012 ובאזורים אחרים עד 2013.
כרגע השוק מראה התאוששות יפה אחרי שנות המשבר, במאי לדוגמא שוק התעסוקה האמריקאי הוסיף כ-217 אלף משרות, ושיעורי האבטלה צונחים, מה שמשפיע כמובן על קהל השוכרים ורוכשי הדירות.
אפשר לומר שכיום רמת המחירים גבוהה מאוד באזורי החוף בצידה המזרחי והמערבי של ארה”ב, היכן שהתחיל משבר הסאב-פריים ושם כבר קשה לאתר היום הזדמנויות השקעה, אבל ישנם אזורים אחרים בתוך ארה”ב שמתחילים להציג עליות מתונות יותר ושם ההזדמנויות רבות יותר.
בנדל”ן לא צריך להשקיע יותר מדי מאמץ וזה מה שהישראלים אוהבים, כל מה שצריך לדעת הוא איך למצוא את הנכס המתאים ולרכוש אותו, לאחר סיום הרכישה מסתיימת גם העבודה שלנו בנכס הזה ואתה מתחיל לקבל הכנסות פאסיביות בכל חודש, בשלב הזה תוכל להמשיך לנכס הבא בתור.
היום באזורים מסוימים בארה”ב אפשר לרכוש נכס בהשקעה של 50-60 אלף דולר שהם כ-200 אלף שקל. במחיר הזה אתה יכול לקנות היום בארה”ב בית קרקע בעל 4 חדרים עם חניה צמודה ועם גינה שמושכר במחיר ממוצע של-800 דולר בחודש ואחרי הוצאות להישאר עם 600 דולר נטו, שזה בערך 12% תשואה שנתית, בנדל”ן בארץ בודאי שאי אפשר לקבל תשואה כזו.
הבעיה היא שיש המון משקיעים מהארץ שלא בודקים יותר מדי וגם אין להם היכולת לבדוק מה שהם קונים וחלק מחברות השיווק הישראליות מנצלות את זה.
הם מזמינים אותך לפגישה במשרדים המפוארים שלהם, מראים לך מצגות וסרטונים שנערכו על ידי מיטב חברות השיווק והפרסום והרבה ישראלים לא יודעים לבדוק את הנתונים ופשוט נופלים בפח.
בדיעבד מסתבר שמכרו להם נכסים באזורים חלשים והחברה הרוויחה עליהם במכירה. רק אחרי תקופה המשקיע שרכש דרך חברה ישראלית מבין שהוא לא יכול להשכיר את הנכס במחיר שנאמר לו וערך הנכס גם אחרי שנתיים לא מגיע למחיר שהוא שילם עליו במעמד הרכישה.
אני חייב להודות שלמדתי את זה מניסיון אישי – גם אני בתחילת דרכי התפתיתי ורכשתי 2 נכסים דרך החברות האלה, כשהתחילו הבעיות וחקרתי קצת יותר לעומק הבנתי שרכשתי באזור לא הכי טוב ובמחיר יקר מדי, החברה שמכרה לי את הנכס הרוויחה עמלה של אלפי דולרים במכירה ואני נשארתי לבד להתמודד עם הנכס.
בשלב הזה, הבנתי שאני צריך למצוא דרך טובה יותר לעשות את זה, ולמעשה לא נותרה לי ברירה אלא ללמוד איך לנתח אזור להשקעה ואיך לרכוש את הנכסים ישירות מהמוכר האמריקאי ללא מתווכים נוספים בדרך שרק גוזרים עלי קופון והופכים את רכישת הנכס לבלתי כדאית.
הנדל”ן בארצות הברית הוא הזדמנות נהדרת למשקיע הישראלי שמחפש תמורה הוגנת לכסף שלו, אבל יש עשרות פרמטרים שצריך לבדוק לפני הרכישה ועם הזמן והניסיון פיתחתי את הכלים לאתר את כל הנקודות הקריטיות שחברות השיווק לא מספרות לך מיוזמתן, כי אם יספרו לך פשוט תבין שהקניה דרכן לא כדאית…
בעצם מי שירכוש היום נכס בארצות הברית יכול לרכוש אותו במחירים של שנות 2003/2004.
השוק מתאפיין כרגע כשוק של מוכרים ולא כשוק של קונים, הרבה אנשים חיכו שלוש וארבע שנים ולא רצו למכור את הנכס שלהם בהפסד, העליות של השנה האחרונה הכניסו לשוק גל חדש של נכסים טובים יותר ואיכותיים יותר וזה הזמן לרכוש נכס איכותי בשכונה טובה.
