השקעה בנדלן בארצות הברית נעשית אטרקטיבית יותר ויותר עבור המשקיע הישראלי. כשלי שוק וחסמי כניסה גבוהים בשוק הנדלן הישראלי, מזרימים את המשקיעים אל שוק הנדלן אשר מעבר לים. המשקיעים הישראלים בתחום הינם משקיעים מתוחכמים, המעוניינים לרכוש נכסים בארצות הברית בדרך הטובה ביותר. פעמים רבות, הדרך הטובה ביותר לרכוש נכסים בארצות הברית, היא באמצעות חברת llc.
חברה באחריות מוגבלת
ייתכן כי כבר שמעתם בעבר את המונח חברת llc אך אינכם יודעים בדיוק מה זה llc. llc הינם ראשי תיבות לביטוי Limited Liability Company, או בעברית – חברה באחריות מוגבלת. שמה של החברה מוליך אותנו הישר אל עבר החברה באחריות מוגבלת המוכרת לנו מישראל, הלא היא החברה בע”מ, אולם חשוב לשים לב כי ישנם מספר הבדלים בין חברה בע”מ לבין חברת llc אמריקאית.
llc נבדלת מחברה בע”מ, שכן לא מדובר ממש בחברה או תאגיד במובן הקלאסי של המילה אלא ביציר כלאיים, הקיים במשפט האמריקאי, המשלב בין מאפיינים של חברה לבין מאפיינים של שותפות. מייסדי החברה ובעלי הזכויות בה אינם בעלי מניות בחברה. תחת זאת, הם רשומים בתור חברים, Members בחברה ולכל אחד מהם אחוזי בעלות שנקבעים בין החברים. בנוסף, גם משקיע בודד יכול ליצור לעצמו llc. llc נתפסת כשקופה בפני רשויות המס האמריקאיות, דהיינו החברה אינה משלמת מס באופן ישיר אלא המשקיע, או במקרה של מספר משקיעים חברי ה- llc, מדווחים על ההכנסות שלהם באופן אישי.
אישיות משפטית נפרדת
עד כאן, עסקנו בהבדלים שבין llc לבין חברה בע”מ קלאסית. אולם בתשובה לשאלה מה זה llc יש להתמקד גם בצד החיובי, ההופך חברות מסוג llc לאטרקטיביות עבור המשקיע הישראלי בנדלן בארצות הברית.
חברה מסוג llc יוצרת אישיות משפטית חשה, אשר נפרדת מבעליה. הקמת החברה יוצרת חיץ בינה לבין המשקיע הישראלי אשר בחר להיכנס אל שוק הנדל”ן בארצות הברית. חיץ זה, הקרוי גם מסך, מגן על המשקיע הישראלי אשר בוחר לרכוש נכסים באמצעות llc.
האישיות המשפטית הנפרדת של חברת ה- llc מגינה על המשקיע הישראלי במקרים בהם צדדים שלישיים תובעים את החברה. במקרים בהם המשקיע לא רכש את הנכס באמצעות חברת llc אלא על שמו הפרטי, תובעים אשר יהפכו לנושים של המשקיע יוכלו להיפרע מכלל נכסיו בארצות הברית.
מנגד, כאשר המשקיע רכש רק את הנכס הספציפי על שם החברה באחריות המוגבלת, הלא היא ה- llc, הרי שהנושים לא יוכלו לרדת לנכסיו האחרים של המשקיע. חשבו למשל על משקיע ישראלי, אשר רכש שלושה נכסים. את הרכישות המשקיע לא ביצע על שם חברות באחריות מוגבלת אלא על שמו הפרטי.
המשקיע נקלע לסכסוך עם המוכרים של אחד הנכסים, אשר טוענים כי הוא לא עמד במועדי התשלום וגם להם לנזקים בסכומי עתק העולים במידה ניכרת על ערכו של הנכס. המוכרים תובעים את המשקיע בבית משפט בארצות הברית ואכן נפסק פסק דין לטובתם. כעת, התובעים יוכלו לגבות מהמשקיע את הפיצויים. במידה שלא יהיה לו די כסף לשלם להם, הם יוכלו להיפרע מנכסיו הנוספים של אותו משקיע.
מנגד, לו המשקיע היה בוחר לרכוש כל נכס על שם חברה באחריות מוגבלת נפרדת אשר הוא פתח עבור רכישת הנכס, התובעים היו מוגבלים לפירעון החוב שלהם מהנכס הספציפי בלבד. העובדה כי המשקיע רכש שני נכסים נוספים לא תאפשר להם לגבות את התשלום מנכסים אלו, שכן הנכסים רשומים על שם חברות אחרות אשר גם הן חברות באחריות מוגבלת.
דברים אלו נכונים גם בחברות llc של מספר משקיעים, דהיינו בשותפויות llc בהן כל אחד מהמשקיעים הוא member. נניח כי שלושה שותפים רכשו בניין משרדים. אחד רכש 50 אחוזים ממנו ושני המשקיעים האחרים רכשו 25 אחוזים כל אחד. כאשר התובעים ירצו לפרוע את חובם, הם לא יוכלו לגבות מכל אחד מהשותפים יותר מכדי חלקו בנכס.
זהו, אם כן, היתרון הגדול בקניית נדל”ן בארה”ב באמצעות חברת llc. מי שמבין מה זה llc ובחר לרכוש נכסים על שם החברה באחריות המוגבלת, מגדר את הסיכון שלו ומונע הפסדים גדולים במיוחד.
לסיכום
לסיכום, התשובה לשאלה מה זה llc היא חברה באחריות מוגבלת, השקופה בעיני רשויות המס בארה”ב. רכישת נכסים על שם llc מגדרת את הסיכון של המשקיע במקרים של תביעות מצדדים שלישיים כנגד המשקיע.
