בישראל של 2023, מחירי הנדל”ן מרקיעי שחקים. זה לא פלא שכולם רוצים להשקיע בנדל”ן בארה”ב. השקעה בנדל”ן בארה”ב הוא הפתרון האולטימטיבי לקשיים ולאתגרים שקיימים בשוק הנדל”ן הישראלי והשקעה בו משתלמת הרבה יותר מהשקעה בנדל”ן בשוק הישראלי. במאמר זה נכיר את יתרונות שוק הנדל”ן האמריקאי ונבין מדוע עדיף להשקיע דוקא בנדל”ן מסחרי בארה”ב על פני נדל”ן בישראל וכן נלמד מהו מודל ההשקעה המומלץ להשקעה בנדל”ן מסחרי בארה”ב.
כשלים בשוק הישראלי
שוק הנדל”ן הישראלי סובל משני כשלים עיקריים, אשר מובילים לסחרור מחירים בשוק. שני כשלים אלו אינם תלויים לחלוטין בממשלה או בגורמים אחרים המסוגלים לשלוט בהם מכיוון שכך המגמה המצערת צפויה להימשך, גם אם אפשר להשפיע על קצב ההתקדמות שלה.
הכשל הראשון בשוק הנדל”ן הישראלי, הוא עודף ביקוש משווע. הנדל”ן המסחרי, כמו גם הנדל”ן הפרטי בישראל מצוי במחסור תמידי, לכל הפחות באזורי הביקוש לנדל”ן מסחרי.
במקביל, השטחים הפנויים לבנייה של שטחי מסחר נמצא במחסור הולך וגובר. בשנים האחרונות הממשלות אף מעודדות את העיריות להקצות כמה שיותר שטחים עבור נכסים פרטיים, גם על חשבון נכסים מסחריים.
מחסור בצד ההיצע מצד אחד ועודף ביקוש מהצד השני, מובילים לסחרור מחירים ולעלייה מתמדת של מחירי הנדל”ן בישראל. בשנים האחרונות, המחירים עולים בשיעור של כ-20% מידי שנה. עליית המחירים הקטסטרופלית, מובילה לשתי תוצאות אשר הופכות את שוק הנדלן הישראלי לכדאי פחות מהשוק האמריקאי.
1. חסמי כניסה גבוהים
התוצאה הראשונה הנגרמת עקב שני הכשלים האמורים, היא חסמי כניסה גבוהים מפני כניסה אל שוק הנדלן. כדי להיכנס אל שוק הנדלן נדרש הון ראשוני רב כדי להצליח לקבל הלוואת משכנתא ולרכוש נכס. ללא ההון הראשוני האמור, לא ניתן להיכנס אל שוק הנדלן הישראלי.
מרבית הישראלים לא מצליחים לגייס את ההון הראשוני הדרוש לשם השקעה בנדלן בישראל. למשקיע הישראלי מן השורה אין את ההון המספיק כדי לקבל משכנתא ומכיוון שכך הוא כלל לא יצליח להיכנס אל תוך השוק הישראלי.
2. תשואות נמוכות על שכירות
תוצאה נוספת של כשלי השוק, היא תשואה נמוכה מאוד על שכירות. מחירי השכירות המסחרית בישראל עלו גם הם בשנים האחרונות אך לא באותו שיעור כמו מחירי הנדל”ן. כתוצאה מכך, תשואות בשיעור של 2 או 3 אחוזים בשנה נחשבים ללגיטימיים למדי בשוק הנדל”ן הישראלי. תשואות אלו, באופן אובייקטיבי, נמוכות. תשמחו לשמוע שמי שמשקיע בנכס בארה”ב זוכה לתשואות טובות במידה ניכרת.
יתרונות להשקעה בארה”ב
כעת, הגיע הזמן להבין מהם היתרונות להשקעה בנדל”ן בארצות הברית. במובנים לא מעטים, היתרונות של השקעה בנדל”ן בארה”ב הם הצד השני של המטבע לחסרונות של נכס בישראל. עלויות הכניסה לשוק האמריקאי נמוכות יותר. מגוון הנכסים רחב יותר. התשואות משכירות גבוהות ונעות סביב 10% בשנה. לאחר השבחה איכותית של הנכס, ניתן אף ליהנות מעליית ערך משמעותית.
המסלול לרכישת נדלן
מי שמעוניין לבצע השקעה בנדל”ן בארהב, נדרש לעבור מסלול בדרך לרכישה. נסקור בקצרה את השלבים בדרך.
1. בחירת סוג ההשקעה
השלב הראשון לפני ביצוע ההשקעה, עלינו ללהבין מה אנחנו מחפשים בהשקעה שלנו, כמה זמן נוכל לפנות לטובת התעסקות עם ההשקעה החדשה, בחינת עסקאות, בדיקת דוחות כלכליים של העסקה. בדיקת דוחות הנדסיים של הנכס ועוד הרבה דברים שנידרש לבצע לפני ההשקעה. רבים שמתחילים לחפש השקעה בארה”ב מחפשיםן בית פרטי, הם לא מודעים לכמות ההתעסקות עם ההשקעה הזו הרבה כאלה שקנו ההשקעה הפכה לנטל במקום להיות הכנסה נוספת מניבה.
סוג ההשקעה המומלץ היום הוא נדל”ן מסחרי המכיל מספר רב של יחידות דיור או משרדים / חנויות להשכרה. ברגע שיש לנו הרבה יחידות הכנסה הסיכון בהשקעה יורד למינימום מאשר בית עם שוכר אחד.
הדרך המומלצת היום היא השקעה באמצעות חברה יזמית ישראלית העוסקת בנדל”ן אמריקאי שמבצעת את העסקאות בשטח ומצרפת אליה משקיעים להשקיע יחד איתה.
2. בחירת חברת השקעות נדלן בארהב
השלב השני ברכישת נכס בארה”ב הוא בחירת חברה ישראלית העוסקת בנדל”ן אמריקאי. רוב החברות מתווכות בין המשקיע הישראלי לבין השוק האמריקאי וברוב המקרים לא מלוות את המשקיע לאחר הרכישה.
הנקודה הזו היא החשובה ביותר במיוחד כשמדובר בהשקעה מעבר לים והתלות שלנו באנשי השטח המקומיים, לכן זהות האינטרסים עם חברת השקעות נדל”ן הפועלת בארה”ב חשובה ביותר להצלחת ההשקעה שלנו. חשוב שנשקיע יחד עם היזם עצמו ולא עם חברת תיווך.
3. הבנת העסקה
השלב השלישי בהליך ההשקעה בנדל”ן מסחרי בארהב, יהיה לשבת עם נציג החברה ולעבור בצורה מקצועית על העסקה. אנו מאמינים שמשקיע חכם צריך להכיר ולדעת את פרטי העסקה והנכס הנרכש, אזור ההשקעה, הבדיקות שבוצעו טרם רכישת הנכס ולעבור על התוכנית העסקית יחד עם נציגי החברה. במהלך הפגישה נצטרך להבין את היתרונות והחסרונות, מדוע נרכש דווקא הנכס הזה ואם העסקה מתאימה לצרכים שלנו? נבקש לקבל מהחברה פרטים על אזור ההשקעה, מה מחירי השוק הריאלי בהם, מה מגמת המחירים במקום, האם ההגירה לאזור שלילית או חיובית, האם האזור מצוי בשגשוג מסחרי וכן הלאה.
4. הצטרפות משקיעים
לאחר שהבנו את פרטי העסקה ונראה כי היא מתאימה לצרכים שלנו נחתום על הסכם ההשקעה ונצטרף יחד עם משקיעים נוספים שהצטרפו להשקעות עם החברה. זכרו – כל העסקאות שיוצעו לכם על ידי החברה הם עסקאות שעברו בחינה מדוקדקת מצד החברה.
5. רכישת הנכס
בשלב זה, לאחר שגויסו המשקיעים ונבחרו הנכסים האטרקטיביים ביותר עבורם בשוק האמריקאי, מגיע שלב רכישת הנכס בפועל. כל ההכנות מתנקזות לרגעים אלו, בהם מושלם ההליך המשפטי ונרכשים הנכסים בארצות הברית.
6. אתה שותף בפרויקט נדל”ן בארה”ב
בשלב הזה תוכל להרים כוסית לחיים ! ולהמתין לצ’ק הראשון שכבר בדרך אליך!
עשית את הצעד הראשון שלך לקראת הכנסה פאסיבית ועצמאות כלכלית.
לסיכום
לסיכום, סוג ההשקעה המומלץ היום הוא נדל”ן מסחרי המכיל מספר רב של יחידות הכנסה בנכס אחד. יש לבחור בחברה יזמית עם נציגות בשטח ולא בחברת שיווק. הליך השקעה בנדל”ן מסחרי בארהב מורכב משישה שלבים. השלבים הם בחירת סוג ההשקעה, חברת נדלן, הבנת העסקה, הצטרפות משקיעים ולבסוף רכישת הנכס, ניהולו ומכירתו. בהצלחה!
