לא מעט אנשים המעוניינים להשקיע בנדלן מסחרי וחושבים על הכיוון של משרדים להשקעה, תוהים האם כדאי להם לחפש את מבוקשם בגבולות ישראל או שמא כדאי להם ללכת דווקא על משרדים להשקעה בארה”ב. חשוב מאוד לדעת כי בשנים האחרונות השקעות נדל”ן בארה”ב מושכות את תשומת הלב של משקיעים ישראלים רבים והסיבה לתופעה המדוברת טמונה במגבלות של שוק הנדל”ן הישראלי. עם מחירי הנכסים, המאמירים וכן התשואות הסולידיות לא פלא שלא מעט משקיעים בענף הנדל”ן בישראל מחפשים יעדי השקעה חלופיים מעבר לים ובפרט בארה”ב.
ארה”ב מהווה יעד אטרקטיבי ביותר לכל אדם שמחפש השקעת נדל”ן והשקעת נדל”ן מסחרי בפרט מחוץ לגבולות ישראל. רכישת נכס מסחרי להשקעה בארה”ב ידרשו מהמשקיע הון עצמי נמוך באופן יחסי לזה הדרוש להשקעות מקבילות בישראל ובד בבד, השקעות אלה יניבו תשואה נאה יותר.
מדוע כדאי להשקיע בנדלן בארה”ב?
יש לא מעט יתרונות בהשקעת נדל”ן בארה”ב כאשר היתרון המרכזי ביותר הוא עלויות ההשקעה הנמוכות. הדבר נכון ביותר גם למדינות רבות נוספות בחו”ל. מחירי נכסים מסחריים ובפרט משרדים להשקעה בארצות הברית יהיו נמוכים באופן משמעותי ממחירי השוק בישראל. גם מחירים של קרקעות ועלויות הבנייה נמוכים בצורה משמעותית. אז כמה יעלה לכם משרד להשקעה בארצות הברית? התשובה מורכבת שכן מדובר על מדינה גדולה ביותר הכוללת שווקי נדל”ן מקומיים רבים שלכל אחד מהם יש מאפיינים ייחודים, אך המחיר ביחס לישראל הוא נמוך וזאת בשל המשבר הכלכלי שפקד את ארצות הברית בשנת 2008. משבר זה הוריד את המחירים וכן יצר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות ביותר. מכיוון שהמגמה היא בהתאם לתחזיות היא שתהליך ההתאוששות מהמשבר הכלכלי יהיה מלווה בעליית מחירי נכסים, הרי שהדבר מעצים את כדאיות ההשקעה בענף הנדל”ן המסחרי בארה”ב.
היתרונות בבחירת משרדים להשקעה דווקא בארצות הברית
הנה כמה מהיתרונות של בחירת משרדים להשקעה דווקא בארצות הברית:
- שיעורי הריבית של המשכנתאות נמוכים ביחס לשיעורי הריבית על משכנתאות בישראל
- התשואות הפוטנציאליות של משרדים להשקעה בארצות הברית יהיו גבוהים יותר מהתשואות הפוטנציאליות בישראל.
- מציעים שקיפות מלאה מבחינה מנהלתית והדבר מהווה יתרון מובהק שמציעה השקעה בנדל”ן בארה”ב מה שהופך את ההשקעה לפשוטה יותר עם רמות סיכון מופחתות.
- שוק האמריקאי חווה מגמת שגשוג מחודשות שכן שיעור מכירת הנכסים בארה”ב עולה מדי שנה בשנה.
מה חשוב לדעת על השקעות נדל”ן מסחריים ברחבי ארה”ב?
רכישת נכס למטרות מסחריות בארצות הברית מהווה חלופה טובה מאוד לרכישת נכס למגורים במדינה. מדובר על קנייה של נדל”ן מסחרי לרבות משרדים, חנויות, תחנות דלק, מבני תעשייה, מבני לוגיסטיקה ומבנים ציבוריים. היתרון ברכישת נכס מסחרי להשקעה בארצות הברית הוא התשואה הגבוהה יותר המתקבלת מתשלומי השכירות אך בד בבד ההוצאות על נכסים מסחריים גבוהות יותר. יתרון נוסף טמון במזעור הסיכונים לבעיות בתשלומי שכירות שכן המשכירים לרוב אינם יהיו אנשים פרטיים כי אם גופים ציבורים או עסקיים. כמובן שאם החלטתם ללכת על משרדים להשקעה בארצות הברית, חשוב מאוד שתעשו עבודת מחקר מקדימה אודות המיקום הטוב ביותר להשקעה במשרדים, מחיר, אפשרויות מימון ועוד. המטרה היא לבחור את המשרד או המשרדים שיניבו לכם את התשואה המקסימלית.
מה חשוב לבדוק לפני שמבצעים השקעת נדל”ן מסחרית בארצות הברית?
הנה כמה דברים שחשוב ביותר לבדוק טרם בוחרים את הנכס המסחרי הרלוונטי להשקעה בארה”ב:
ראשית כל, המיקום של הנכס, כאשר חשוב ביותר להתוודע לאזורים השונים בתוך ארצות הברית שכן, כל אזור והמאפיינים הייחודיים שלו. מומלץ מאוד לבצע סקירה של שווקי הנדל”ן המקומיים וכן למפות את האזורים המתאימים ביותר להשקעה וזאת בהתאם לפרופיל של המשקיע. הבדיקה המדוברת צריכה לכלול בירור של מגמות הביקוש וההיצע בשוק המקומי, המצב של שוק השכירות, רמות התפוסה באזור, אופי אוכלוסייה מקומית, רמת פשיעה באזור, שיעורי הגירה חיובית ושלילית, מאפיינים סביבתיים באזור הנכס, תהליכי פיתוח קיימים או עתידיים.
חשוב מאוד להתאים את סוג הנכס ואת מסלול ההשקעה לפרופיל המסוים של המשקיע הספציפי. השקעה טובה ונכונה תהיה כזאת שתהיה תואמת ליכולות הפיננסיות של המשקיע וכן למטרות שלו, אך היא תיקל בחשבון גם גורמים נוספים לרבות השוק המקומי, התשואה אשר צפויה וכן נתוני הצמיחה הכלכלית השנתית.
עוד פרמטר שיש לקחת בחשבון הוא העלות לעומת התשואה. יש לשקלל את עלות ההשקעה לעומת התשואה הפוטנציאלית שתתקבל ממנה. לביצוע החישוב יש לקחת בחשבון את מחירי הנדל”ן בשוק המקומי ואת שיעורי השכירות הממוצעים באזור של הנכס.
פרמטר נוסף שיסייע בבחינת הכדאיות הכלכלית של ההשקעה הוא העלויות הצפויות לרבות המחיר של הנכס, תשלומי המיסים, אחזקה וניהול וכן הבלתי צפויות שהם המיסים, השיפוצים, התיקונים או תקופות ריקות משוכרים. חשוב מאוד לתת את הדעת על כל אחד מרכיבי הסיכון של ההשקעה לצד היתרונות הפוטנציאלים הטמונים בה.
שיעור המס על השקעות נדל”ן בארה”ב
מדיניות המס על השקעות נדל”ן בארצות הברית מהווים דבר שחשוב מאוד להבין וכן חשוב לדעת כי המיסוי ישתנה בין מדינה למדינה. בעלי נכסים בארצות הברית יהיו מחויבים בתשלום של ארנונה אחת לשנה גם כאשר הנכס לא מאוכלס. גובה הארנונה יהיה בהתאם לשווי של הנכס וכן בהתאם לשיטת המיסוי הקיימת. מעבר לכך, יהיה עליהם לשלם ביטוח על הנכס אשר המחיר שלו ישתנה בהתאם לשווי שלו. הביטוח ישולם פעם בשנה. כמו כן, יש לשלם מס על הכנסות מהשכירות שמגיעה אליהם וכן מהמחיר של הנכס. מדובר על מס הכנסה ומס רווחי הון. לאור אמנת המס אשר נכרתה בין ארצות הברית לישראל המשקיעים נדרשים לשלם את המיסים לרשויות האמריקאיות ולא לרשויות בישראל וכך הם יימנעו מכפל מס.
לסיכום, אם החלטתם ללכת על משרדים להשקעה בארצות הברית, זוהי בהחלט יכולה להיות השקעה אטרקטיבית ביותר, אך בכדי שהיא תהיה כזאת, עליכם לבחור אנשי מקצוע אשר מכירים היטב את התחום שילוו אתכם ויסייעו לכם לקבל החלטות נכונות.
