מיסוי נדלן בארה”ב
מאמר זה מתייחס למיסוי על השקעות נדל”ן בארצות הברית, בין אם מדובר בהשקעות פרטיות או באמצעות חברת LLC בבעלות משקיעי נדל”ן אשר הינם תושבים זרים, דהיינו אינם אזרחי ארצות הברית.
מיסוי נדלן בארה”ב – מה חשוב לדעת?
תושבים זרים השוקלים להשקיע בנדל”ן בארצות הברית יצטרכו לקחת בחשבון מספר גורמים חשובים, ביניהם מרכיב הסיכון בהשקעה, השפעות כלכלית על מגמות השוק וכן השלכות המיסוי הן בארצות הברית והן בישראל.
בין ישראל לארצות הברית קיימת אמנת מס המסדירה את תהליך המיסוי בין המדינות.
באמנת המס כתובים כל החוקים הקשורים במיסוי. אנו נתייחס להכנסה פסיבית מהשקעות בנדל”ן.
אמנת המס קובעת שאזרח ישראלי מחויב לדווח קודם כל לרשויות בארצות הברית, שכן שם מופקת ההכנסה, ולאחר מכן גם לרשויות המס בישראל, בין אם העביר את הכסף לארץ ובין אם לא.
בנוסף קובעת האמנה שהמדינה השנייה תכיר בתשלום המס במדינה הראשונה ולא תמסה בכפל מס.
ישנן 2 דרכים נפוצות ביותר למשקיע זר לרכוש נכס בארצות הברית:
- באמצעות בעלות ישירה הרשומה על שמו הפרטי של המשקיע.
- בעלות באמצעות חברה אמריקאית הנקראת LLC (חברה בערבון מוגבל -Limited Liability Company) אשר בבעלות המשקיע.
לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות הדורשים תכנון מוקדם על ידי יועץ מס הבקיא בחוקי המס האמריקאים. אז מה עוד כדאי לדעת על מיסוי נדל”ן בארה”ב?
בעלות ישירה על ידי אדם פרטי
אופן זה של בעלות הוא הדרך הפשוטה ביותר לרכוש נכס בארצות הברית. המשקיע למעשה רוכש נכס כאשר שטר הבעלות (DEED) נרשם על שמו הפרטי.
החיסרון היחידי באופן זה של השקעה הוא שאם מישהו יחליט לתבוע את בעל הנכס (למשל, במקרה של פציעה – אדם שנפל ונפצע בגלל מדרגה שבורה) קיימת אפשרות שהוא יוכל לאתר ולתבוע את כל שאר הנכסים שברשות המשקיע בכל העולם, לרבות בישראל.
האחריות שלו היא בלתי מוגבלת וישנם מצבים בהם הביטוח על הנכס לא יכסה את גודל התביעה.
בעלות באמצעות חברה אמריקאית LLC
בעלות באמצעות LLC מאפשרת לאדם הפרטי להשקיע בנכסים “בערבון מוגבל”, באותו האופן שחברות גדולות עושות.
אחד היתרונות העיקריים בשימוש ב-LLC לרכישת נכס הוא הפרדת הישויות והגנה על הבעלים מתביעות כנגד נכסיו האישיים.
חברת LLC יכולה להיות שותפות של מספר משקיעים ויכולה גם להיות בבעלות של משקיע יחיד.
כאשר חברת ה-LLC בבעלות משקיע יחיד, אין צורך להגיש דוחות שנתיים עבור החברה והמשקיע יצטרך להגיש את הדו”ח השנתי עבור עצמו. לעומת זאת, כאשר לחברה שני שותפים ומעלה, כל שותף יצטרך להגיש דו”ח שנתי וגם חברת ה-LLC עצמה מחויבת להגשת דו”ח שנתי לרשויות המס בארצות הברית כישות נפרדת. חברת ה-LLC עצמה לא משלמת מיסים, אך מדווחת על הרווחים וההפסדים של כל אחד מהשותפים על ידי הגשת טופס שנקרא K1, כאשר כל אחד מהשותפים מתחלק ברווחים / הפסדים לפי חלקו היחסי בשותפות.
מיסוי נדל”ן בארה”ב – חשוב לדעת
חשוב לזכור שעל כל משקיע לדווח בכל שנה לרשויות המס האמריקאיות בין אם הוא חייב במס ובין אם לא.
תושבים זרים המשקיעים בנדל”ן בארצות הברית מקבלים בכל שנה זיכוי במס על רווח של עד $4,000, ובמידה וישנם הפסדים, יכול המשקיע להעביר את ההפסדים לזיכוי בשנת המס הבאה.
כאשר הרווחים השנתיים עולים על $4,000, ימוסה המשקיע לפי מדרגות המס הבאות:
רווח שנתי עד – מס בשיעור של 10%
מעל $9,075 ועד $36,900 – מס בשיעור של 15% (על ההפרש)
מעל $36,900 ועד $89,350 – מס בשיעור של 25% (על ההפרש)
מעל $89,350 ועד $186,350 – מס בשיעור של 28% (על ההפרש)
מס רווח הון
מיסוי רווח הון מחושב על פי הרווח במכירת נכס, בקיזוז עלויות הקניה ובניכוי הפחת של הנכס עד ליום מכירתו. מס זה נקרא מס רווח הון פדראלי ועומד כיום על 15%, אך התנאי לקבלתו הוא שבעל הנכס החזיק בנכס 12 חודשים ומעלה אחרת ישלם מס לפי מדרגות המס הנ”ל.
כדי להתנהל מול רשויות המס האמריקאיות, כל משקיע הרוכש נכס להשקעה בארצות הברית יצטרך להנפיק מספר זיהוי ייחודי אתו יתנהל מול רשויות המס האמריקאיות. המספר נקרא – ITIN.
המספר נחוץ גם כאשר שותפות LLC מחלקת כספים לשותפים. במידה ויש חלוקת כספים ולמשקיע אין עדיין מספר ITIN, חברת ה-LLC מחויבת לנכות 35% מס (ניכוי במקור).
כדי להנפיק מספר ITIN יש צורך בדרכון בתוקף, ורצוי להתחיל בתהליך באופן מיידי לאחר רכישת הנכס ולא לחכות עד להגשת הדו”ח השנתי. ברגע שיתקבל מספר ITIN, ניתן למלא טופס שנקרא W8 הנדרש על ידי חברת הניהול בנכס שקניתם, וברגע שחברת הניהול תקבל את הטופס, היא תוכל להעביר אליך את תשלומי השכירות.
בסוף השנה, על המשקיע לרכז את הדוחות השנתיים עבור כל נכס ואת דוחות ה-K1 עבור כל חברת LLC בה הוא שותף, ולהעביר את החומר ליועץ המס לצורך הכנת הדו”ח השנתי שנקרא NR-1040.
מאמר זה נועד לתת תמונה כללית של השלכות המס על אזרחים זרים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית ואינו תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.
המאמר נכתב באנגלית על ידי רואה חשבון צבי אקרמן ותורגם לעברית על ידי יריב גולן.
