כשמבצעים עסקת נדל”ן בארץ זה מובן מאליו שנעזרים בעורך דין להכנת החוזה, לרישום הערת האזהרה בטאבו ולביצוע העברת הבעלות, השקעות נדלן בארהב ברוב המדינות אין צורך בעורך דין ומשתמשים בחברות שמתמחות בהעברת בעלות על נכסי נדל”ן שנקראות טייטל קומפני.
העברת הבעלות על נכס בארה”ב הינה הליך פשוט. המוכר יכול לגשת לבית המשפט המקומי, לחתום על שטר העברת הבעלות ומאותו הרגע הנכס עבר על שמו של הקונה.
הקונה המאושר לא יודע לאיזה צרה הוא נכנס. הנכס עבר בעלות ללא בדיקה אם הוא אכן נקי מחובות, משכנתאות או שעבודים.
תארו לכם שהייתם יכולים “להבטיח” ב-100% שהנכס שאתם עומדים לקנות נקי מחובות קודמים, עיקולים או שעבודים שבוצעו בעבר ושהקנייה בוצעה באמת מול הבעלים היחיד של הנכס וגם לקבל על זה אחריות ביטוחית.
כשתהליך העברת הבעלות מבוצע בצורה מסודרת באמצעות חברת טייטל (Title Company), הרוכש מקבל תעודת ביטוח שנקראת Title Insurance ומאחר והפרוצדורה הזו לא קיימת בארץ, ישראלים רבים שרוכשים נכס בארה”ב לא מודעים אליה ולא מודעים לחשיבות שלה.
ברוב העסקאות בארה”ב מעורבים מתווכים שמחתימים את הצדדים על חוזה רכישה סטנדרטי ובעצם השימוש בעורך דין מיותר.
אנחנו מגיעים אל חברת הטייטל עם חוזה חתום כשכל הפרטים כבר סוכמו מראש.
חברת הטייטל היא חברה ייעודית מורשית, הנמצאת תחת פיקוח של הממשל הפדראלי, ומטרתה להגן על הזכויות והחובות של כל מי שהנו צד בעסקה: הקונה והמוכר, אבל גם הרשויות השונות, חברת השיפוצים, חברת הביטוח וכו’.
עבודתה של חברת הטייטל דומה לעו”ד נאמן בארץ, אבל היא מקיפה הרבה יותר, שכן חברת הטייטל עורכת בדיקה מקיפה שהנכס אינו מעוקל, משועבד, או קיים חוב לרשויות שלטוניות או ספקי שירות שונים כמו חברת חשמל, מים, ארנונה וכו’.
חשוב לדעת שאמנם החברה מייצגת את האינטרסים של כל הצדדים בעסקה, אבל למעשה היא עצמאית ולא קשורה אל אף אחד מהצדדים ולכן אין לה מחויבות והיא אובייקטיבית לחלוטין.
אז מה בעצם חברת טייטל עושה עבורנו?
- מבצעת בדיקות בעלות על הנכס ומוודאת שהמוכר אכן רשאי למכור את הנכס.
- בודקת שאין עיקולים או שעבודים על הנכס, אין חובות משכנתה או מיסים ואין שום מניעה לביצוע העברת הבעלות.
- משמשת כנאמן לכספי המכירה עד לסיום המכירה והעברת הבעלות (Closing).
- מפיקה פוליסת ביטוח שנקראת ביטוח טייטל, המגנה בפני תביעות או חובות של בעלים קודמים.
- עובדת מול סוכני משכנתאות לרישום המשכנתא על הנכס.
- מזמינה את תשריט הנכס עבור הקונה.
- משמשת כסוכן מוסמך לביצוע העברת הבעלות שבדרך כלל נערכת במשרד הטייטל קומפני.
- מבצעת את רישום הנכס בקאונטי.
עלות הטייטל קומפני וביטוח טייטל ינועו מכמה מאות דולרים ועד אלפים לעסקאות גדולות, בדרך כלל לנכסי סינגל פמילי של עד 100,000$ העלות הממוצעת היא בין 1,500$-1,000$. ניתן לבצע השוואת מחירים בין חברות טייטל שונות כדי לוודא שאתם מקבלים את המחיר הטוב ביותר.
הבעיה הגדולה היא שטייטל קומפני משמשת כניטרלית ולא מייצגת לא את הקונה ולא את המוכר לכן אם מתעוררים חילוקי דעות לאחר המכירה אין אפשרות לבוא בטענות לחברת הטייטל, בעצם היא אחראית אך ורק לרישום הנכס על שם הקונה, לכן אם יש לכם חשש מסוים, אתם לא מבינים כל כך מה רשום בחוזה או לא בטוחים במשהו, עורך דין מטעמכם ייצג אתכם ויוודא עבורכם את הדברים האלה, נכון בדרך כלל זה קצת יותר יקר.
לאחר שהעברנו את החוזה לחברת הטייטל, הם מתחילים בבדיקות ואם אין בעיות מיוחדות אנחנו אמורים לקבל מסמך שנקרא Title Commitment המסמך הזה הוא בעצם התחייבות של חברת הטייטל לבטח את הנכס בביטוח טייטל. חשוב מאוד לוודא לפני שאתם מעבירים את הכסף עבור העסקה ושקיבלתם את המסמך הזה.
רכישת נכס להשקעה זה אחד הדברים החשובים שמומלצים לכל מי שרוצה להבטיח לעצמו הכנסה נוספת ולדאוג לעתיד הכלכלי של המשפחה שלו. יריב גולן מוותיקי אנשי הנדל”ן שפועל בארה”ב משנת 2011 ליווה כבר מעל 200 משקיעים ברכישות נדל”ן איכותיות.
אני מזמין אותך לשיחת ייעוץ קצרה, בוא ונבחן ביחד כיצד נוכל לתרום אחד לשני ולייצר עתיד כלכלי בטוח עבור שנינו.
