אנשים רבים מגיעים אלי אחרי שהם נחשפים להצעות שונות להשקעה בנדל”ן בארה”ב, מבולבלים מסוגי ההשקעות השונות והכדאיות הכלכלית בכל אחת מהן.
חברה אחת משווקת פרויקט של מולטי-פמילי גדול, השנייה משווקת קרקעות לבנייה, השלישית מאגדת משקיעים לקבוצת רכישה של בתים פרטיים, חברה רביעית משווקת בתי קרקע והחמישית בונה שכונת מגורים שלמה. זו עובדת בטקסס השנייה באטלנטה השלישית בפנסילבניה וכך מגיע אליי המשקיע המתוסכל שכבר נפגש עם 5 חברות שונות שכל אחת מהן מציעה מסלול השקעה אחר ועובדת במדינה אחרת. המשקיע שמתקשה לבחור את סוג ההשקעה עוד לפני שבדק את אמינות החברה המשווקת מוצא את עצמו בלבטים קשים במה להשקיע ומה לבחור.
נתחיל קצת עם סוגי ההשקעות:
מולטי- פמילי
זהו קומפלקס של דירות או יחידות דיור אשר יכול להכיל מ4 יחידות ומעלה ועד מאות יחידות דיור. בדרך כלל מוקמת חברת LLC וכל משקיע מקבל אחוז מסוים בחברה לפי החלק היחסי של סכום השקעתו ואין בבעלותו יחידות בפרויקט או בעלות על דירה מסוימת. מולטי-פמילי נחשב לנדל”ן מסחרי וככל שמדובר בקומפלקס גדול יותר כך גם גודלת המורכבות של הפרויקט והניסיון של היזם הוא נתון חשוב ומרכזי להצלחת הפרויקט. חברת הניהול של קומפלקס מגורים כזה היא מרכיב מרכזי והיא חייבת להיות בעלת ניסיון וצוות מקומי ייעודי הנמצא במקום 24 שעות ומטפל בכל תקלה שצצה. הרווחים בפרויקט הם בעצם ההכנסה משכירות מיחידות הדיור שבדרך כלל משולמים למשקיעים אחת לרבעון. הבעיה המרכזית במתחמי מולטי-פמילי הוא המיקום והאוכלוסייה המתגוררת במתחם. בדרך כלל מדובר באוכלוסייה קשה המשלמת מדי חודש ותחלופת הדיירים במתחם גדולה במהלך השנה דבר שמייקר משמעותית את עלויות התפעול. בתור משקיע פסיבי אין לך שום אפשרות לשלוט על ההשקעה ואתה בונה על הידע והניסיון של היזם להצלחת הפרויקט ואתה בדרך כלל לא יכול לפרוש במהלך הדרך. היתרון המרכזי בסוג זה של השקעה הוא היכולת של אדם פרטי להיכנס להשקעה בנדל”ן בארה”ב בסכומי כסף קטנים של 100,000 ₪ ומעלה.
רכישת קרקעות לבנייה
בסוג זה של השקעה רוכש המשקיע חלקת אדמה אשר מיועדת מראש לבנייה. היזם או הקבלן בונים את הבניין ומוכרים אותו. לאחר המכירה הרווח מתחלק ביחס שנקבע מראש בין היזם לבין המשקיע בעל הקרקע. פרויקט מסוג זה יכול להמשך שנה וחצי עד שנתיים והרווח ישולם למשקיע רק לאחר המכירה. הסיכון בהשקעה מסוג זה גדול יותר שכן הרווח הפוטנציאלי נקבע מראש לפי תחשיב ספקולטיבי לפי מצב השוק ברגע הבניה. השקעה מסוג זה מתאימה למשקיעים מנוסים ובעלי ממון שיכולים להרשות לעצמם שנה עד שנה וחצי ללא הכנסות.
קבוצת רכישה של בתים פרטיים
בסוג זה של השקעה מתאגדת קבוצת משקיעים פרטיים באמצעות הקמת חברת LLC כאשר אחד המשקיעים או יותר מנהלים את הקבוצה וקובעים את המדיניות. הקבוצה רוכשת מספר בתי קרקע פרטיים ומשכירה אותם, כאשר היתרון לכל משקיע הוא פיזור ההשקעה בכמה נכסים לבין אחזקה של נכס בודד. השקעה בקבוצה למעשה פותרת את הפחד למשקיע המתחיל בהשקעות נדל”ן בארה”ב כיחיד והוא נהנה מכוח של קבוצה ופיזור סיכון. הבעיה היחידה בהשקעה בקבוצה היא רמת הניסיון של היזם או מנהל הקבוצה והיכולת שלו לרכוש נכסים מתחת למחירי השוק כדי למזער סיכונים וליצור תשואה גבוהה למשקיעים בנוסף כמות השותפים בקבוצה יכולה להוות בעייתיות בהתמודדות מול המשקיעים. ההמלצה שלי היא לא להיכנס לקבוצות גדולות של מעל 10 משקיעים.
רכישה של בית פרטי
סוג ההשקעה הנפוץ ביותר הוא רכישה של נכס מסוג סינגל פמילי, בית קרקע עם גינה וחניה מקורה לרכב והוא גם הסוג האהוב ביותר על ידי האמריקאים. סוג הנכס המבוקש ביותר לשכירות הוא בית קרקע עם 3 חדרי שינה ו2 חדרי אמבטיה ושירותים בגודל של מינימום 1,000 Sqft.
סכום ההשקעה מתחיל מ-50,000$ כאשר ככל שנעלה במחיר נוכל לרכוש בית חדש יותר בשכונה טובה יותר עם אוכלוסייה חזקה יותר ומבוססת. משקיעים רבים מתחילים את השקעות הנדל”ן שלהם עם נכס פרטי. רמת הסיכון ברכישת נכס סינגל פמילי היא קטנה ביותר עקב הביקוש הגדול להשכרה, אבל עדיין המשקיע הפרטי יכול למצוא את עצמו תקופות מסוימות ללא שוכר ועם תקלות אשר נוגסות משמעותית מההכנסה החודשית מהנכס.
חברות רבות בארץ מציעות למכירה נכסים באזורים שונים בארה”ב ולכן הנקודה החשובה ביותר בעת רכישת נכס היא בדיקת העסקה עצמה ולאו דוקא חברה זו או אחרת. יש לבדוק את מחיר הנכס לעומת נכסים מקבילים בשוק, את המיקום ואת הדרישה לשכירות באזור, דברים הניתנים היום בקלות יחסית לבדיקה באתרים רבים באינטרנט או אפילו עם מתווך מקומי. עשו את שיעורי הבית על כל נכס שמוצע לכם ותבדקו טוב לפני הקנייה.
לאחר שבחרנו את סוג ההשקעה המתאים לנו, נותר עכשיו לבחור את החברה או היזם שאתו נבצע את ההשקעה. חשוב לבחור חברה בעלת ניסיון או יזם שמשקיע בעצמו ורכש נכסים באותו אזור.
רוב החברות הישראליות משווקות נכסים של חברות אמריקאיות, כך שהמשקיע הישראלי משלם עמלה כפולה גם לחברה האמריקאית וגם למשווק הישראלי. מטבע הדברים לחברה הישראלית מגיע להרוויח מהעסקה כל עוד היא הגורם היחידי בין המשקיע לבין המוכר. חשוב לבדוק אם הרכישה מתבצעת ישירות מול המוכר האמריקאי או דרך הבנק ולא דרך גורם שלישי שמעורב בעסקה.
חברת הניהול המקומית היא מרכיב חשוב נוסף שכן איתה אנחנו נמשיך לאחר הרכישה. רמת הניסיון של חברת הניהול, כמות הנכסים שהיא מנהלת ורמת התקשורת מול המשקיע הם נקודות חשובות ביותר שצריך לבדוק טרם הרכישה.
