בואו נתחיל מהסוף ועם העובדות היבשות: התשואה מהשכרת דירה להשקעה בחו”ל גבוהה לרוב פי 3 מהתשואה בישראל. הוסיפו לכך את העובדה שמחיר דירה להשקעה בארה”ב הוא שליש (!) מדירה בישראל.
תשאלו את עצמכם – מדוע אנחנו עדיין קונים דירות להשקעה בחיפה?
התשובה, כרגיל במקרים של התנהגות כלכלית לא רציונלית, היא חשש מהלא מוכר. מרבית הישראלים חשים בטוחים יותר כשההשקעה שלהם קרובה אליהם מבחינה גיאוגרפית. כאן בדיוק טמונה הבעיה של ניהול השקעות המבוסס על רגש ולא על קבלת החלטה רציונאלית – שמביא לתשואה נמוכה משמעותית ממה שהמשקיע יכול היה לקבל. במקום למקסם רווחים תוך ניהול סיכונים מחושב, הישראלי הממוצע מעדיף השקעות בעלות תשואה נמוכה, העיקר שתהיינה קרובות אליו הביתה. שנאמר – לא רציונלי ולא במקרה.
אז לפני שרצים לבדוק דירות בחיפה או באר שבע, הנה כמה נקודות שכדאי להתעכב עליהן:
בחו”ל – פחות (כסף) זה יותר (תשואה). התשואה על השכרת דירות בישראל נעה כיום בין 2% ל-3%. לעומת זאת, שוק השכירות האמריקני, מניב עדיין תשואות פנומנליות של עד 8-10% נטו, קרי, בשקלול הוצאות ניהול הנכס, התחזוקה וכד’. כל זאת, עוד לפני שדיברנו על כך שבכדי להשיג את התשואות הגבוהות הללו אנו נדרשים להשקיע סכומי כסף נמוכים בשליש ממה שנדרש כדי לקנות נכס נדל”ן בישראל.
פיזור השקעות. המשקיע הישראלי הטיפוסי ממשיך לנהוג בניגוד לחוקים הבסיסיים של שוקי השקעות, כאשר הוא ממשיך להתעלם מכך שמחירי הנדל”ן בישראל נמצאים בשיא חסר פרופורציות ובעיקר – מעורר דאגה. אין שום רציונל כלכלי להחזיק דירות בישראל בשווי כה גבוה, בעוד שברור מה כדאי לעשות מבחינה כלכלית: לנצל את הגאות בשוק הישראלי, לממש את הנכס ולפזר את השקעות נדלן בחול, גם ברמת התשואה וגם ברמת פיזור הסיכונים. כל התנהגות אחרת אינה רק בלתי רציונאלית, אלא גם מסוכנת מבחינה פיננסית.
הכנסה נוספת במינימום השקעה ומאמץ. מי לא היה רוצה להשקיע כמה מאות אלפי שקלים בלבד ולהגדיל משמעותית את הכנסתו הקבועה? השקעה בנדל”ן בחו”ל היא הפתרון המושלם לחלום של אנשים רבים שעבדו וחסכו כסף ורוצים עתה שהכסף יעבוד בשבילם. בארה”ב ניתן לנצל עדיין את מחירי הנדל”ן הנמוכים ולקנות דירות ב-80 אלף דולר, ליהנות מהכנסה קבועה גבוהה ומעלייה בערך הנכס לאורך השנים.
נדל”ן בחו”ל – למה כן?
אחד מאלו שהבינו את האבסורד הטמון בהשקעה בישראל כשהמחירים בשיא לעומת הזדמנויות הפז בחו”ל הוא יריב גולן, בן 46 מנהל מחשוב לשעבר בחברה גדולה בארץ. בתחילת 2011 רכש יריב, באמצעות חברת השקעות, את הנכס הראשון שלו בארה”ב, תמורת 50 אלף דולר ששמר בצד. “כשראיתי איך ההכנסה מההשכרה מכניסה לי בדיוק את מה שהייתי צריך כדי לסגור את החודש, דאגתי למכור כל מה שיכלתי כדי לגייס הון נוסף ולרכוש את הנכס הבא שיעלה משמעותית את רמת החיים שלי” הוא מספר.
יריב מספר, כי ככל שהתעמק בנושא, הבין את היקף ההשקעות הישראליות בנדל”ן בחו”ל ואת פוטנציאל הרווחיות הגבוה הטמון בהן. ”לא נרתעתי מלהשקיע בנדל”ן בחו”ל. התשואות על הכסף גבוהות משמעותית והיה ברור שמדובר בהשקעה שלפחות מצדיקה בדיקה”.
לאחר שהבין את הפוטנציאל הגלום ברכישת בתי קרקע בארה”ב, רכש יריב עוד ועוד נכסים.
השקעה משתלמת
תוך מספר שנים יריב כבר מצא את עצמו (וגם אתם יכולים) עם מספר דו סיפרתי של נכסים בארה”ב שההכנסה מהם עולה על המשכורת החודשית שהרוויח כשכיר. ”קניתי את הנכסים במחירים טובים, ביצענו שיפוץ ברמה טובה; והדבר החשוב ביותר – הנכסים הושכרו מהר מאוד וההכנסה התחילה לזרום. נוסף לתשואה, הסיכוי שערך הבתים יעלה הוא גבוה בגלל שקניתי אותם במחיר נמוך. בכל מקרה, בינתיים אני מקבל הכנסה שוטפת גבוהה ברמה החודשית.
רבים מחפשים היום איפה להשקיע את הכסף שלהם. הם מחכים להזדמנות הנכונה שתגיע ובינתיים מחירי הנדל”ן בארץ הגיעו כבר למחירי שיא של כל הזמנים וגם הנדל”ן בארה”ב רושם עליות יפות כבר כמה שנים אבל מי שימשיך לחכות ולא ירכוש נכס עכשיו יאבד את ההזדמנות.
בשנתיים האחרונות יריב יוצר קבוצות השקעה קטנות בהם כל משקיע יכול להיכנס בסכום קטן של 50,000$ ולקחת חלק בפרויקטים שלו. הוא מתמקד ברכישת מתחמי דירות, בנייני מגורים ולאחרונה התחיל את פרויקט הבניה הרביעי שלו בקליבלנד אוהיו בו הוא בונה 7 בתים יוקרתיים בפריים לוקיישן.
“כאשר שואלים אותי לגבי ההשקעה בנדל”ן בחו”ל”, מספר יריב, “צריך רק לקבל החלטה ולדאוג לליווי נכון. כשאתה משקיע כאדם פרטי אתה משתמש באפשרויות הפיננסיות העומדות לרשותך ובידע שלך, לרוב האנשים אין הון זמין גדול מספיק כדי לרכוש בנין משרדים או מרכז חנויות או קומפלקס של 50 דירות מגורים. השקעה כזו מחייבת הון גבוה וגם ניסיון בהשקעות שלפעמים לוקח שנים רבות להגיע אליו. קבוצת השקעה זו דרך נהדרת למספר אנשים יחד לשלב את היכולות הפיננסיות שלהם יחד עם מומחי נדל”ן שמביאים את הידע המקצועי לרכוש יחד נכס או פרויקט גדול. ברגע שקבוצה כזו מתארגנת, מספר משקיעים קטן יחסית שכל אחד מביא איתו 50,000$ בלבד יכולים לרכוש בניין של מיליון דולר.
“לאחרונה רכשנו בניין של 18 דירות. סך כל ההשקעה הראשונית לרכישת הבניין הסתכמה מעט מעל מיליון דולר והבנק נתן לנו 75% מימון כך שכדי לרכוש אותו היינו צריכים להביא פחות מ-300,000 דולר. שיפוץ הבניין ועמלת היזמות לשותף המקומי שלנו שגם עוזר לנו במימון הבנקאי הסתכמו ב200,000- דולר נוספים כך שההון העצמי שגייסנו בקבוצת ההשקעה היה בסביבות 500,000 דולר.”
אז איך מתחילים?
יריב גולן, מייסד חברת “PANGO REAL ESTATE”, צבר ניסיון רב בשוק הנדל”ן האמריקאי כאשר חווה על בשרו את הליך ההשקעה בנדל”ן בארה”ב. הוא שם לעצמו למטרה לאתר עסקאות נדל”ן חכמות עבור לקוחותיו – ישראלים שגם כמוהו בסך הכל רוצים הכנסה נוספת שתקנה להם נחת ושקט כלכלי.
הוא מציע ללקוחותיו להצטרף אליו להשקעה משותפת כשהוא מוביל את ההשקעה ומנווט את האונייה, הוא בעצם מתעסק עם כל הצד היזמי והנדלני של הקבוצה וכל הקבוצה נהנית מהפירות.
תהליך השקעה נכון בנדל”ן מניב בארצות הברית יתחיל בשיחת ייעוץ ראשונית לקביעת המטרות והכוונה לסוג ההשקעה המומלץ והמתאים לאופי המשקיע. פגישת הכוונה תכלול הכוונה ראשונית לפי תקציב ההשקעה המבוקש והצגת עסקאות רלוונטיות המתאימות למשקיע.
מעוניין להיפגש יועץ השקעות מהצוות של יריב ?
השאר פרטים, והשאר יריב כבר ידאג להכל
