אם נמצא בידך סכום נכבד להשקעה, וכמשקיע נבון אתה יודע שהבנק אינו האופציה האידיאלית להשקעה כיוון שהריבית השנתית (כיום) על חסכון סולידי היא בערך חצי אחוז, האופציה הטובה ביותר היא השקעה בנדל”ן. הבעיה היא שלא תמיד תמצא משאבים לקניית נכס להשקעה בארץ, ואפילו קבלת משכנתא לרכישת נכס להשקעה דורשת סכום השקעה ראשוני גבוה במזומן. אם הסיבה שאתה מעוניין לרכוש נכס בארץ אינה מסיבות ציוניות, גם אם יש בידך משאבים, לא תמיד השקעה בישראל היא האופציה הכדאית ביותר. אז מה ההבדלים בין השקעה בישראל להשקעה בחו”ל, ומה היתרונות והחסרונות של שני אפיקי ההשקעה הללו?
מה ההבדל בין תשואה מנכס להשכרה בארץ ובחו”ל?
העלייה הדרסטית של מחירי הדירות בשני העשורים האחרונים הובילה למצב אבסורדי שבו מחירי הדירות והבתים מאמירים, אך אף על פי שמחירי השכירות גבוהים, הם אינם עולים בשיעור דומה למחיר הנכס. לדוגמה: דירה שעלותה 2 מיליון שקלים מכניסה, במקרה הטוב, שכירות שנתית העומדת על 3% ממחיר הנכס. מרבית הנכסים באזור המרכז עוברים מחיר זה, ובאזורי הפריפריה קיים ביקוש נמוך יותר לדירות לשכירות, או שמחירי השכירות נמוכים משמעותית ממחירי השכירות של הדירות במרכז.
לעומת זאת, בחו”ל – בארה”ב, לדוגמא – ניתן לרכוש נכסים טובים במחירים המתחילים ממאתיים אלף שקלים ומעלה, (ניתן לרכוש נכסים גם בפחות מזה אל לא מומלץ) ולהשכיר נכסים אלה באלפיים שקלים ומעלה, לאחר קיזוז הוצאות ומיסים. מדובר בלפחות 8% אחוזים של תשואה שנתית, הבדל משמעותי ביותר כאשר מדובר בהכנסה שנתית מצטברת. נוסף על כך, מחירי הבתים שסבלו משפל מסוים בעקבות משבר המשכנתאות, עולים בממוצע ב-5% לשנה בארה”ב, בעוד בארץ היה זינוק מטאורי, אך מומחים מזהירים כי בועת הדיור עשויה להתפוצץ בקרוב, וערכם של הנכסים עתיד לרדת בצורה משמעותית.
הבדלים בשיטת המיסוי
השוק בישראל, המתמודד עם עודף ביקוש על ההיצע, מנסה לגרום למשקיעים לברוח לאפיקי השקעה אחרים. לכן, כבר בעת רכישת הנכס קיים מס רכישה, העומד כיום על שמונה אחוזים. במכירת הנכס כבר מתחלקים עם המדינה ב-25% מהרווחים שנצטברו. כך שאם לדוגמה החלטת לרכוש דירה במיליון שקלים ולאחר מספר שנים מכרת אותה ברווח של חמישים אלף שקלים, המדינה תשמח לקבל ממך 12.5 אלף שקלים על הרווחים שצברת.
בנוסף על כך, שיטת המיסוי על שכירות המתקבלת מנכסים בארץ שונה משמעותית מהמיסוי על נכסים בארה”ב. בעוד בישראל משלמים מס על שכר הדירה המתקבל משכירות (כאשר סכום השכירות מדירה אחת או יותר עומד על מעל 5000 ש”ח לחודש), בארה”ב שיטת המיסוי היא אחוז קבוע מההכנסות, לרוב בין 10% ל-15%, אך אם מנהלים את הנכס באמצעות חברה (LLC), ניתן להתקזז על ההוצאות הכרוכות באחזקת הנכס להשקעה, והמיסוי הוא למעשה על הרווחים שנותרו בין ההוצאות להכנסות, ולא רק על סמך ההכנסות עצמן (בדומה לתשלום מס בישראל לבעלי עוסק מורשה או לבעלי עסק).
האם אתה באמת רוצה את כאב הראש הכרוך בניהול עצמי של הנכס?
משקיעים רבים שחיים בישראל חוששים להשקיע מעבר לים משום שמדובר בהשקעה במקום רחוק, בדירה או בבית שלא ראו מעולם, וסביר להניח שלא יוכלו לנהל את השכרת הדירה וגם ביצוע תיקונים ושיפוצים שונים בדירה בעצמם, וכן למכור את הדירה או את הבית בעתיד. אם אתה חי בארץ, נראה כי קל לך יותר לנהל את הנכס. בפועל, דירות ובתים בחו”ל הם הרבה יותר קלים לניהול, משום שאינך עושה זאת בעצמך.
בעלי נכסים בחו”ל משתמשים בחברות ניהול המאתרות את הנכס באזורים המניבים ביותר, באזורים שקל למצוא בהם שוכרים. אם מתעורר צורך לבצע תיקונים לפני השכרה הנכס, התהליך כולו מתבצע על ידי חברות הניהול, ואינך צריך לחכות בבית כדי שהחשמלאי, הזגג, האינסטלטור או הרצף יגיעו לביתך בשעות המתאימות ללוח הזמנים שלו, על חשבון הזמן היקר שלך. חברת ניהול גם דואגת לקבל את השכירות מדי חודש, לפנות במהירות דיירים שהפסיקו לשלם מסיבה זו או אחרת ולהחליפם באחרים. בארה”ב ניתן לפנות את הדיירים שאינם משלמים בזמן קצר יחסית ובעלות נמוכה, כיוון שהחקיקה היא לטובת בעל הנכס, בניגוד לחוק בארץ המגן על הדייר (ומקשה על פינוי במצב שלא שילם את שכר הדירה).
מכאן ניתן לראות שהשקעת נדל”ן בחו”ל משתלמת יותר מהשקעת נדל”ן בארץ, כאשר גם רמות המחירים משפיעות על הרווחיות, וגם החוקים השונים הקשורים למיסוי ולזכויות בעל הנכס נוטים לטובתו של המשקיע בנדל”ן מעבר לים.
