מהם הסיכונים שמהם כדאי להיזהר בהשקעת נדל”ן בארה”ב 

במהלך השנים נפגשתי עם מאות ישראלים שהתעניינו ברכישת נכסים בארה”ב.

השאלה המרכזית שנשאלת בכל שיחת טלפון או פגישה היא “איך נוכל לדעת שלא קנינו חתול בשק?”, או “איך נוכל לדעת שהנכס יושכר ושלא יעמוד ריק?”. יש להבין שבכל סוג של השקעה קיים מרכיב של סיכון. אמנם מרכיב הסיכון בהשקעה בנדל”ן קטן יותר מאשר במקרה של השקעה בבורסה, מכיוון שקיים פחות חוסר ודאות בתחום, וניתן להסיק בקלות מעסקאות קודמות באזור מה המחיר הנכון לנכס בגודל מסוים, אך עדיין – כמו בכל השקעה שאינה סולידית, קיים סיכון.

הדרך הטובה ביותר להוריד את רמת הסיכון היא על ידי בדיקות מוקדמות ובאמצעות שאילת השאלות הנכונות. כאשר אתם מקבלים את מרב המידע על כל תחום, אתם יכולים לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר. הדבר נכון במיוחד בתחום הנדל”ן. כאשר אתם מדברים עם חברה המשווקת לכם נכס מסוים, המידע שהיא מציגה בפניכם עשוי להיות חלקי או שגוי. חשוב לוודא את כלל הפרטים הנוגעים לנכס שאתם עומדים לקנות, במיוחד משום שמדובר בנכס במדינה מרוחקת, שכנראה לא תראו לעולם.

חשוב לרכוש סט של כלים המאפשר לכם לוודא כי הפרטים שאתם מקבלים מהחברה המשווקת לכם את הנכס הם מלאים ונכונים, ואז לקבל את ההחלטה המושכלת האם להשקיע בנכס ספציפי או באזור המדובר, או אולי לבדוק אפשרויות של רכישת נכס אחר.

אנשים רבים רוכשים נכסים בארה”ב ואינם בודקים אם מחיר הנכס יקר לעומת נכסים מקבילים בשכונה. על מנת לדעת מהי רמת המחירים הנוכחית של הנכס, מומלץ לבחון עסקאות דומות שנסגרו באזור בתקופה האחרונה. המחירים השתנו עם ירידת מחירי הנדל”ן לאחר המשבר בשנת 2008. עסקאות שנסגרו לפני עשור במחיר מסוים עלולות לא להיות רווחיות בשוק של היום.

אילו דרכים מאפשרות לי לבדוק את כדאיות העסקה?

ישנם מספר אתרים בעזרתם נוכל לבדוק זאת, והמרכזי ביניהם הוא www.Zillow.com. בעזרת האתר נוכל לבדוק בכמה כסף נמכרו נכסים באותו הרחוב במהלך חצי השנה האחרונה. אמנם לא נדע מה רמת הגימור והשיפוץ בנכסים, אבל בחישוב קל יחסית נוכל לדעת אם מחיר הרכישה שלנו גבוה או נמוך ביחס אליהם. ניתן גם להרים טלפון למתווך מקומי ולשאול אותו האם המחיר שאנחנו משלמים על הנכס הוא מחיר ריאלי או גבוה מידי, ולקבל מידע על נכסים נוספים שמכר באזור ועל טווח המחירים.

האם קנייה במחיר גבוה היא הסיכון היחיד?

חד משמעית – לא. בנוסף למחיר ישנם מספר כללי זהירות שיש לנקוט כטקטיקה לפני הרכישה:

בדקו האם מדובר בנכס בשכונה טובה

במקרים רבים הנכס נראה נפלא בתמונות, השכונה נראית מטופחת אבל אחוז הבתים הריקים בה הוא מאוד גבוה. בבדיקה פשוטה מול סוכן נדל”ן מקומי נוכל לגלות במהירות מהן השכונות האלה ולהימנע מלרכוש בהן בתים. שיחת טלפון לחברת ניהול מקומית יכולה למנוע רכישת נכס בשכונת רפאים. חברות ניהול מכירות את השטח, ורובן יעדיפו לא לנהל נכס שלא תצליחו להשכיר.

כמו כן, יש לוודא שהאזור בעל רמת פשיעה נמוכה ושהוא קרוב למרכזי קניות ולמתקנים ציבוריים. גם רמת בתי הספר באזור צריכה להיות סבירה, ושוב: מתווך מקומי יספק לנו את כל המידע הנחוץ. כמו כן, ישנם אתרים בהם ניתן להקליד את המיקוד באזור בו ממוקם הנכס ולבדוק את רמת הפשיעה. אחד הפופולאריים שבהם הוא סיטי דאטה – http://www.city-data.com.

איך אדע שהבית אינו מט לנפול?

בבתים ישנים רמת התחזוקה והבלאי גדולים יותר. לפני הרכישה יש להזמין מהנדס בניין בעל הסמכה מיוחדת לבדיקת בתים, שיבדוק את מצב הבית ושיערוך דו”ח מפורט על כל המערכות העיקריות שבו. הדו”ח צריך לכלול את מצב הגג, היסודות, המעטפת של הבית, אינסטלציה, חשמל, צנרת, מזגן, דוד מים חמים ועוד.

בדיקה כזו, שעלותה כ-300$, תגלה לנו את כל הליקויים במבנה ונוכל להעביר אותה לקבלן שיפוצים כדי לקבל הערכת מחיר לשיפוץ. בנוסף למערכות החשובות יש משקל רב לרמת הגימור של הבית. שטיחים מלוכלכים או מטבח ישן מחייבים החלפה או שדרוג. יש להיערך בהתאם עם הערכת מחיר לשיפוץ הקוסמטי שיכול להגיע לאלפי דולרים, שלא נלקחו בחשבון מראש.

בדקו את חברת הניהול

כשאנחנו רוכשים נכס שנמצא מעבר לים אנחנו צריכים לוודא שחברת הניהול שמנהלת את הנכס אמינה ומקצועית. הנכס יכול להיות נהדר ובשכונה איכותית, אך חברת ניהול שתתרשל בעבודתה תהרוס את כל ההשקעה שלנו. חברת ניהול מוצלחת היא אחד הגורמים שיקבעו האם ההשקעה תהיה מוצלחת.

בדקו היטב שעבודים על הנכס לפני הרכישה

רכישה של נכס בארה”ב מחייבת בדיקה אם הנכס נקי משעבודים ומעיקולים ואם כל חובות הארנונה שולמו במלואם. בארה”ב, חשבון הארנונה משולם על ידי בעל הבית ולא על ידי הדייר השוכר, לכן פעמים רבות נכסים מוצאים למכירה מבלי שחובות הארנונה שולמו. מדובר בבדיקה שגרתית המבוצעת על ידי עורך דין שמתמחה בנדל”ן ונקראת Preliminary Title Check. חשוב לזכור כי בארה”ב חוב ארנונה ארוך טווח עלול לגרום לעיקול הנכס בעתיד, וחשוב להימנע מכך.

לסיכום, רכישה של נכס נדל”ן בארה”ב נושאת פוטנציאל גבוה להכנסה חודשית משכירות ולתשואה גבוהה, ועם זאת – יש לבצעה בעזרת ליווי מקצועי. חשוב לבחון היטב את הפרטים הקטנים, החל מהמיקום ועד לניהול הנכס ולהתנהלות מול השוכרים הנוכחיים או העתידיים.