כדי להבין מדוע השקעה בנדל”ן בארצות הברית בימים אלו היא בגדר הזדמנות שמגיעה רק פעם ב-20 שנה צריך להסתכל על גרף התפלגות מחירי הדירות של 20 השנים האחרונות.
מחירי הדירות בארצות הברית בשנים 1985-2000 דשדשו במקום עם עליות קלות כאשר הקפיצה הגדולה החלה בשנת 2000. עליית מחירים מטורפת שלא זכורה כמוה שנמשכה עד שנת 2006. היסטרית עליית המחירים הכניסה את כל מי שרצה להרוויח כסף לתחום הנדל”ן, כולם רכשו נכסים ולא משנה באיזה מחיר כי המחירים בעצם לא הפסיקו לעלות. אף אחד לא דמיין את התרסקות שוק הנדל”ן של שנת 2008.
משנת 2008 ועד הרבעון האחרון של שנת 2012 המשיך שוק הנדל”ן האמריקאי בירידות מחירים כמעט בכל האזורים.
שנת 2013 הייתה שנת המפנה. השנה הראשונה שבה הורגשו עליות מחירים יפות כמעט בכל רחבי ארצות הברית ומגמת העלייה נמשכת, אך כיצד נדע האם שוק הנדל”ן בארצות הברית עדיין נמצא במשבר או שכבר ייצא ממנו.
עלות הבנייה היום לקבלן כדי לבנות בית חדש נעמדת בכ- 100 דולר ל- sqft1 וכדי שאותו קבלן ירוויח הוא צריך למכור לנו את הבית במחיר של 150 דולר ל- sqft1. במחירים של היום ניתן לרכוש בתים במחירים של 50 דולר ל- sqft1 שהם חצי מעלות הבנייה, לכן המסקנה היא שיש למחירים לאן לעלות וכל עוד שהממשלה עושה מאמצים עצומים להחיות את הכלכלה המחירים ימשיכו לעלות עד ליציאה מהמשבר.
לארצות הברית ייקח עוד כמה שנים טובות עד שתצא לגמרי מהמשבר והמחירים יחזרו לרמות מחירים של שנת 2006.
מעבר לעובדה שהמחירים עדיין נמוכים, ארצות הברית היא המדינה היחידה שבה כל המידע הנחוץ לנו נגיש בלחיצת כפתור דרך האינטרנט.
זו ההזדמנות שלכם להיכנס לשוק הנדל”ן בארצות הברית ולרכוש נכס במחירים של שנות 2002/3. השוק מתאפיין כרגע כשוק של מוכרים ולא כשוק של קונים, הרבה אנשים חיכו שלוש וארבע שנים ולא רצו למכור את הנכס שלהם בהפסד, העליות של השנה האחרונה הכניסו לשוק גל חדש של נכסים טובים יותר ואיכותיים יותר, זה הזמן לרכוש נכס איכותי בשכונה טובה.
השקעה נדל”נית בארה”ב אינה חפה מסיכונים, אך התנהלות נבונה מצמצמת אותה למינימום הכרחי. היתרונות לעומת זאת, ברורים ומשמעותיים:
- יותר תשואה על ההון – המספרים מדברים בעד עצמם: התשואה על ההון בנדל”ן האמריקאי עומדת כרגע על כ-10% בממוצע ואילו בישראל, זה עומד על אחוזים בודדים. בשונה מישראל, הנכסים בארה”ב ספגו נפילה של כ-2/3 מערכם והגיעו למצב שבו מחירם הנקוב, נמוך אפילו ביחס למחירם לפירוק כחומרים. העיוות הכלכלי בשוק הנדל”ן האמריקאי טרם הסתיים והמחירים עדיין אטרקטיביים ביחס לרמת ההכנסה של האמריקאים. זה נכון במיוחד עכשיו כשרמת האבטלה בארה”ב במגמת איזון ובטח ביחס לישראל.
- שוק של ביקושים – היצע רחב של בתים מעוקלים הוא עדיין הסיבה המרכזית לכך שיש מעט מאד התחלות בניה חדשות וגם זה קורה רק באזורי ביקוש. הביקוש הגובר למגורים מתבסס על עליה בריבוי הטבעי והגירה חיובית של מאות אלפי אנשים בשנה לכל ארצות הברית. הכלכלן של איגוד סוכני הנדל”ן, לורנס יאן, אומר שכדי לאזן את כוחות ההיצע והביקוש, שיעור התחלות הבניה חייב לעלות בעוד 50%, מצב שאנו כרגע רחוקים ממנו. במהלך השנה האחרונה ראינו עליות מחירים יפות כמעט בכל האזורים יחד עם עלייה בביקושים ותחרות שלא הייתה כבר 5 שנים בשוק האמריקאי.
- הדולר מתחזק – ימי הדולר החלש חלפו עברו והתוצאה הינה איבוד ערך של ההון והנכסים שלכם הנקובים בשקלים. על פי אנליסטים מובילים, הדרך של הדולר מעלה עוד ארוכה, עם יעד של 4.3 דולר לשקל. לכן, יש מקום לשקול ברצינות להעביר חלק מההון השקלי לדולר לרבות באמצעות השקעות בנכסים הנקובים בדולר ובכללותם גם נדל”ן בארה”ב. במצב זה עדיף לכם לקבל שכ”ד בדולרים מאשר בשקלים וליהנות מעליית ערך הנדל”ן והתחזקות הדולר.
- סוף מגמה בנדל”ן המקומי – למכור בשיא ולקנות הזדמנויות בכלכלה מתאוששת. בועת הנדל”ן הישראלית שנובעת בין היתר ממדיניות ריבית אפס העולמית, הינה אגרסיבית ביותר ביחס למדינות אחרות. אם אתם מחזיקים נדל”ן בישראל, הנקוב כידוע בשקלים, כבר הפסדתם כ-12% מהחלשות השקל. כמו כן אתם עלולים לספוג הפסדים נוספים עם ירידת ערך הנכסים וחזרתם לערכם הריאלי ובמיוחד דירות, דבר הצפוי להתרחש במהלך השנתיים שלוש הקרובות עקב מדיניות הממשלה בכל הנוגע למחירי הנדל”ן בארץ (למרות שכל המאמצים עד כה לא הניבו פירות).
- ניהול מקצועי – הדרך המקובלת בארה”ב לנהל את הנכסים היא באמצעות חברה מקצועית שמבצעת את הטיפול השוטף בנכס, ומורידה את כאב הראש של הניהול מבעל הנכס. יחסי האמון בין בעל הנכס והחברה המנהלת, הינם חיוניים והחברה נדרשת לטפל בכל העניינים הקשורים בנכס כגון: השכרת הנכס לדיירים מתאימים לפי סינון מקדים, בדיקת הנכס אחת לרבעון ודווח חודשי ושנתי, גביית שכ”ד ואכיפת החוזה, תחזוקה וטיפול בתלונות הדיירים.
לסיכום ארכז את הסיבות למה בעצם כדאי לנו להשקיע בארצות הברית:
- מדינה שחוותה משבר קשה בשנת 2008 ועדיין מתקשה לצאת ממנו.
- סימנים ראשונים של יציאה מהמשבר ועליות מחירים באיזורים רבים יוצרים שוק של מוכרים והיזדמנויות.
- מחירי הנדל”ן עדיין משמעותית נמוכים ממחירי הבנייה.
- ההשקעה בשוק הישראלי כבר מזמן הפכה ללא כדאית.
- תשואות של מעל -10%.
- אם נדע לקנות נכון נוכל לצפות ל-מעל 30% רווח בעליות המחירים הצפויות באזורים שונים.
ארצות הברית עדיין מהווה קרקע פורייה לרכישה של נכסים איכותיים, השוק בעלייה וככל שנקדים לרכוש כך נהנה מרווח הון גבוה יותר עקב עליית המחירים. ככל שמגמת עליית המחירים תימשך כך תעלה רמת התחרות ורמת המקצוענות שתידרש כדי למצוא נכסים במחירים אטרקטיביים.
