כדי לאתר נכסים איכותיים, אנחנו חייבים להסתובב בשטח ולבדוק כמה שיותר נכסים.
עבודת השטח לאיתור נכסים איכותיים ושכונות עם פוטנציאל לעליית ערך הם סודות המקצוע.
הצוות שלי מחפש ובודק עשרות נכסים ללא הפסקה עד שאנחנו מוצאים אחד שהוא ממש אטרקטיבי.
לפעמים אנחנו נתקלים בנכס וקשה לנו לזהות את הפוטנציאל של העסקה כי הנכס פשוט מוזנח.
משקיע נדל”ן מקצועי חייב לדמיין לעצמו כיצד יראה הנכס לאחר ההשבחה והשיפוץ ויידע לקמט במספרים כמה יעלה להגיע למוצר המוגמר והאיכותי ולדעת במהירות אם העסקה הזו תשתלם לנו בסופו של דבר או שאין טעם להמשיך להתעכב עליה.
כשאנחנו ניגשים לחשב את הערכת עלויות השיפוץ, עלינו לקחת בחשבון את המרכיבים היקרים שהם בדרך כלל הגג, המזגן, המטבח וריצוף הבית ולאחר מכן את כל הקוסמטיקה שמסביב.
הצטרפו אליי לבדיקה של נכס שביצעתי באחת השכונות האיכותיות בג’קסונוויל פלורידה:
הנכס שבסרטון מוצע למכירה בהליך שנקרא פורקלוזר זאת אומרת נכס מעוקל שנמכר ישירות על ידי הבנק.
הבעיה עם הבנקים היא שלפעמים הבנק – שלא מבין כל כך בנדל”ן מבקש מחיר גבוה מידי והנכס לא שווה את המחיר הזה. במקרה שלנו הבנק מבקש 72,000$ על נכס שצריך שיפוץ כללי בעלות של בערך 20,000$.
כדי להחליט אם העסקה כדאית או לא עלינו להעריך את שווי הנכס לאחר השיפוץ, ואת זאת אנחנו עושים על ידי השוואה של מחירי נכסים דומים בשכונה, במקרה שלנו הערכה שלי לשווי השוק של הנכס לאחר השיפוץ היא בין 75,000-80,000$ ולפי הנתונים כרגע רכישה של הנכס הזה במחיר של 72,000$ עם שיפוץ של 20,000$ מביא אותנו למחיר יקר מאוד של מעל 90,000$, זאת אומרת שבמידה ולא נצליח להוריד את הבנק במחיר, העסקה כרגע לא כדאית.
לאחר שבדקנו את הנכס בעצמנו אנו קובעים את המחיר לפי רמת השיפוץ שמוערכת בכ-20,000$ עכשיו המטרה שלנו היא להשיג את הנכס מהבנק במחיר שלא יעלה על 50,000$. אם נצליח, אנחנו עושים עסקה טובה.
דרך הפעולה במצב כזה היא שליחת הצעת מחיר נמוכה לבנק. בהצעת המחיר נרשום שאנחנו קונים במזומן ומוכנים להעברת בעלות מהירה בתוך 10 ימים ללא תנאים מוקדמים וללא אינספקשן.
בצורה הזו אנו גוברים על מתחרים שמציעים הצעות גבוהות יותר אבל עם התניות. ההבנק מצידו מעדיף למכור בזול יותר ומהר מאשר לבחור בקונה שיזמין אינספקשן ושלאחר מכן יבטל את הרכישה.
הסיכון ברכישת נכס ללא אינספקשן הוא נמוך מאוד במידה ובדקנו את הנכס בעצמנו וביצענו הערכת מחיר מקצועית לשיפוץ.
