לאור פרסומים רבים בתקשורת בתקופה האחרונה, רבים שואלים אותי, האם כדאי להשקיע בנדל”ן מניב בברלין, בפראג או בכל אחת מהבירות האירופאיות האחרות המפורסמות בעיתונות ובאינטרנט, או לבחור דווקא בהשקעה בדירה או בבית בארה”ב. הריבית הנמוכה בישראל וגם בעולם כולו הובילה משקיעים רבים לחפש אפיקי השקעה חלופיים לבנקים, ואחד האפיקים הפופולאריים והרווחיים ביותר הוא השקעה בנדל”ן מניב. בארץ מחירי הדירות והבתים גבוהים ביחס למחירם במקומות אחרים בעולם, והתשואה משכירות נמוכה יחסית – זאת בהשוואה למחירי השכרה וקנייה בבירות אירופאיות או בארה”ב.
האם חשוב להשקיע בנכס קרוב לבית?
כאשר משווים בין השקעה בנכסים בארה”ב או באירופה, פעמים רבות עולה הטענה כי אירופה קרובה יותר לישראל. בפועל, חשוב לזכור כי איננו הולכים לגור בנכס וגם לא לנהל אותו באופן אישי (כמו לתקן שירותים דולפים, להראות את הדירה לשוכר פוטנציאלי או לקבל שכירות חודשית במעטפה ביד) ולכן אין זה משנה היכן הנכס נמצא על פני הגלובוס, או אם הוא נראה יפה בתמונה על רקע ברלין או בעיר בארה”ב.
מה הפרמטרים שיש לבדוק לפני רכישת נכס להשקעה?
נשתמש בהשוואת נכס בברלין לנכס בארה”ב. כאשר אנו מעוניינים לבדוק אם השקעת נדל”ן היא אטרקטיבית ולהשוותה להשקעת נדל”ן אחרת, קיימים מספר פרמטרים שעל פיהם מומלץ לקבל את ההחלטה היכן לקנות נכס. הפרמטרים הללו הם:
1. התשואה שאנו עתידים לקבל מהנכס – חשוב לחפש נכס המבטיח תשואה שוטפת ובטוחה.
2. עלייה צפויה בערך הנכס.
3. אזורים בהם קיימת הגירה חיובית ומתאפיינים ביציבות כלכלית.
4. חוק הגנת הדייר באזור בו אנו מתכוונים להשקיע.
מה המצב כיום בברלין מול ארה”ב בהתאם לקריטריונים שהגדרנו?
מחירי הדירות
כיום בברלין קיימות דירות זולות רבות, אך מדובר בדירות ישנות הדורשות שיפוצים רבים ותחזוקה רציפה. הדירות החדשות הדורשות פחות תחזוקה הן עדיין יקרות יחסית, והתשואה הצפויה עליהם משכירות נמוכה יחסית. גם אם בוחרים דירות יש שניה חדישות יותר, עדיין המחירים יהיו גבוהים יותר מהדירות הישנות הדורשות שיפוץ, ויש לבחור אותן בקפידה מבחינת טיב הבנייה, גיל הנכס והעלויות הנלוות לאחזקתו. בברלין, קנייה של דירה אחת בבניין דירות דומה לקנייה של דירה בבית משותף בארץ, לכן יש לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס, את המרתף, את הגג ואת השטחים הציבוריים, את היסודות של הבניין ואת עלויות האחזקה של השטחים המשותפים.
יציבות כלכלית והגירה חיובית במדינה
מצבה של אירופה כרגע אינו חיובי מבחינה כלכלית. גוש היורו באירופה נמצא במשבר כלכלי חמור מאז שנת 2008. שיעורי האבטלה עומדים עדיין על עשרות אחוזים במדינות רבות. בארה”ב חוקי ההגירה עדיין נוקשים יותר, ומהגרים חוקיים המגיעים למדינה עובדים, משתכרים ומתווספים לשוק השכירות וקניית הדירות שוקק החיים.
עלייה צפויה בערך הנכס
לפי המצב הנוכחי באירופה מבחינה כלכלית, ובמיוחד בברלין, מסתמן כי עלייה בערך הנכסים הוא לא דבר שאפשר להסתמך עליו. אחת הסיבות לכך היא אי יציבות הקרקע שעליה נסמך האיגוד האירופי. גוש היורו מורכב ממדינות רבות בעלות אופי שונה. יש אנשים שקמים בבוקר והולכים לעבודה כל יום, בעוד אחרים רגילים לסיאסטה שלהם בצהריים ולא יוותרו עליה. המדינות החלשות נשענות על המדינות החזקות וקיים סיכון ממשי שמדינות נוספות יעזבו את האיחוד כפי שקורה היום עם אנגליה. כשמדובר בניהול סיכונים, יציבות ההשקעה היא גורם קריטי בקבלת ההחלטות היכן להשקיע. הסיכון בהשקעה במדינה אירופאית גבוה לאין ערוך מאשר בארה”ב.
חוק הגנת הדייר
החוק בגרמניה מיטיב עם השוכרים. כמו כן, על פי חוק, כדי לנהל נכס בגרמניה יש לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין, ולא ניתן להיעזר בחברת ניהול ללא העלויות הנלוות של עורך דין. עובדה זו מעלה את ההוצאות הצפויות לניהול הנכס בעתיד. בארה”ב ברוב המדינות החוקים נוטים לטובת בעלי הבתים, ולא נדרש עורך דין לניהול הנכס. עם זאת מפאת המרחק, אנו נאלצים לשכור חברת ניהול כדי שתנהל את הנכס אך בכל מדינה נמצא שפע של חברות מקצועיות העוסקות בתחום בתמורת אחוזים בודדים.
אז איפה עדיף לקנות, בארה”ב או בגרמניה?
לפי כל הפרמטרים שבדקנו, השקעה בנדל”ן היא חד משמעית כדאית יותר בארה”ב. הבעיה העיקרית בהשקעה בברלין היא שהדירות הנושאות תשואה גבוהה בהשוואת מחיר הבית להכנסה משכירות הן רק הדירות הישנות יותר, הדורשות תחזוקה רבה. מצד שני, השקעה בדירה חדשה בברלין תהיה גבוהה מאד ולמרות שכר הדירה הגבוה, התשואה נראית פחות מבטיחה ממה שמופיע במודעות הפרסומיות ועומדת על 3-2% בלבד. גם בשאר הערים באירופה האחוזים אינם יכולים להשתוות לאחוזים שאליהם אנחנו מגיעים בהשקעה בנדל”ן בארה”ב.
לסיכום, בארה”ב ניתן לקנות בתים מתוחזקים במחיר נמוך יחסית למחירם בברלין, והחוק במרבית המדינות בתוך ארה”ב נוטה לטובת בעל הבית ולא לטובת הדייר. ניתן לפנות במהירות דייר שאינו משלם, ואחוזי התשואה הם לרוב דו ספרתיים.
כאשר משווים את עלות ההשקעה להכנסות משכירות בניכוי ההוצאות, כולל אלה המושקעות על ניהול הנכס המסקנה היא חד משמעית, ההשקעה בנדל”ן בארה”ב משתלמת יותר.
