איך מרוויחים כסף מהשקעות בנדל”ן בארצות הברית

בטרם ניגש לבחינת ההשקעה עלינו לבחור את הדרך ואת האסטרטגיה הנכונה בהתאם למטרות ולתוכנית האישית שלנו.

אנשים אשר מעוניינים להשקיע בנדל”ן צריכים לדעת, שישנן 2 דרכים עיקריות להשקעה בשוק זה ומתוכן הם צריכים לבחור מה מתאים להם.

הדרך הראשונה נקראת עסקאות פליפ (FLIP), זהו מודל שבו רוכשים נכס במחיר נמוך, משפצים אותו ומוכרים את הנכס ברווח. בדרך כלל דרושה איזו שהיא תקופת התמקצעות וניסיון בתחום הנדל”ן בארצות הברית בטרם נוכל לבצע עסקאות פליפ.

הדרך השנייה נקראת בשפה המקצועית Buy And Hold – קנה והחזק.

באסטרטגיה זו מתמקדים ברכישת נכסים מניבים, אשר רכישה של כמה נכסים כאלה כשלכל אחד מהם יש תזרים חיובי מסוים, המשקיע מגיע להכנסה חודשית אשר יכולה להיות מעל משכורת ממוצעת במשק.

כידוע לנו, שוק הנדל”ן בארה”ב חווה עליות ומורדות במהלך השנים. אין ספק שכיום אנחנו נמצאים בשלב של עלייה מתונה אשר תימשך עד המשבר הבא. לכן זה הזמן לרכוש נכסים במחיר נמוך, בהמשך אנחנו גם נזכה לראות עלייה במחירי השכירות, מה שאומר גידול בהכנסה שלנו מהנכס. בסופו של דבר, פוטנציאל לעלייה בערך הנכס מהווה מרכיב חשוב מאוד ברכישת נדל”ן לצורך השקעה לטווח ארוך.

השקעה בנדל”ן – איזה סוג נכסים מומלץ לנו לקנות

מי שמעוניין להיכנס להשקעה בנדל”ן בארה”ב, מומלץ לו לרכוש דירת קרקע עם 3 חדרי שינה ו-2 חדרי שירותים. דירות אלו נקראות בארה”ב, single Family 3/2. עבור אמריקאים רבים זה המינימום שהם מוכנים לקבל, נכס עם פחות משלושה חדשי שינה, עלול להוות חסם עבור רבים ולצמצם עבורנו את הדרישה לשכירות. עלינו לקחת בחשבון שמרבית הדיירים שמחפשים דירות להשכרה הם משפחות עם ילדים או זוגות צעירים, והם מחפשים דירות עם 3 חדרי שינה ו-2 חדרי שירותים, מינימום.

נכס אחר שנחשב מאוד פופולארי בארה”ב הוא Multi Family. נכס שמורכב ממקבץ בתים או דירות. מדובר על נכס שמיועד לאוכלוסייה מהמעמד הנמוך והבינוני. כל אחת מהיחידות במקבץ עומדת בפני עצמה ומיועדת לדיירים שונים. החיסרון של נכס כזה הוא, שאם רוצים להשקיע בו, יש צורך להבין בנדל”ן. מחיר הנכס נבחן על ידי אחוז התפוסה שלו. בנכסי מולטי פמילי, תזרים המזומנים גדול יותר מאשר בסינגל פמילי, למרות שבדיור מהסוג השני, הדרישה לשכירות גבוהה יותר ומדובר באוכלוסייה בעלת מעמד מבוסס יותר.

מה צריך לדעת לפני שנכנסים להשקעה בנדל”ן

אחת השאלות שעומדות בבסיסן של השקעות בנכסים היא, מתי אנחנו נראה את הכסף מההשקעה. הכלל אומר שאם אנחנו לא רואים את הכסף מהיום הראשון, אז עלינו לוותר עליו ולהמשיך לעסקה הבאה. השוק מוצף אפשרויות, עסקאות שיכולות להכניס לנו כסף כבר מהיום הראשון, שחבל מאוד להשקיע את מיטב כספנו בעסקאות שיש הנחה שיום אחד אנחנו נראה את ההשקעה שלנו חוזרת.

השקעות בנדל”ן שמיועדות לטווח ארוך, הן השקעות של תזרים מזומנים והן אינן אמורות להיות מושפעות ממגמות השוק. שכן גם אם השוק יהיה בירידה, אנחנו עדיין נקבל את שכר הדירה החודשי שלנו, ואם השוק יהיה בעלייה אז ערך הנכס שלנו יעלה. כמובן שעלייה זו תהיה רק על הנייר כל עוד אנחנו מחזיקים בנכס ולא מוכרים אותו. רק ביום שנמכור, נוכל לדעת אם הרווחנו או לא.

חשוב להבהיר, השקעות נדל”ן לטווח ארוך לא יהפכו אותנו לעשירים באופן מיידי אלא רק ייצרו עבורנו מסלול הכנסה קבועה, שעם הזמן תעלה, בעקבות העלייה במחירי השכירות. בטווח הארוך, כאשר נשלים את החזר תשלום ההלוואות על הנכס והחזר המשכנתאות, אז נגלה שההכנסה החודשית הקבועה שלנו גדלה, בעוד החובות קטנים, ואז נוכל להרגיש עשירים.

אין ספק שהשקעות נדל”ן בארצות הברית יאפשרו לנו ליהנות מהכנסה קבועה נוספת למשכורת שלנו, והן יאפשרו לנו גם לחיות בכבוד הגיל הפרישה ולדאוג לילדים שלנו במהלך הזמן.

עלינו לזכור שכל השקעה טובה מתחילה במחשבה ונגמרת במעשים. בשלב מסוים עלינו להפסיק לחשוב ולעשות מעשה. הקפיצה הראשונה תהיה קשה, השנייה כבר תהיה קלה יותר והשלישית תהיה הרבה יותר קלה וכך הלאה. ככל שנקטין יותר את הסיכון כך נפעל בצורה חופשית יותר, ונוכל להתגבר על כל מכשול בדרך.

כיצד משקיעים בחוכמה

• מבצעים ניתוח מקדים על נכסים פוטנציאליים לרכישה ותזרים המזומנים הצפוי לנו מרכישתכם.
• בודקים היטב את הנכס בעת הרכישה. חשוב שהנכס יהיה במצב טוב, שלא נצטרך להשקיע בו ונוכל להשכיר אותו באופן מיידי. נכס במצב ירוד, נצטרך להשקיע בו ועלויות השיפוץ יפחיתו מתזרים המזומנים שלנו.
• רוכשים בין 2 ל-4 נכסים בשכונות טובות – עדיף בפרוורים ולא במעגל הראשון או השני ממרכז העיר, קרוב לשירותים קהילתיים. עם הזמן ערך הנכסים שלנו בעקבות המיקום האידיאלי שלהם.
• רוכשים נכסים ב-10 אחוז פחות מערכם בשוק. מה שייתן לנו יתרון ביצירת תזרים מזומנים וכן בתחשיב בעת מכירתם.
• מנהלים את הנכס באמצעות חברת ניהול מקצועית, עוקבים אחריה ואחרי השירות שהיא מעניקה לנו. מבקשים תיעוד על כל פעולה, על כל תקלה ועל הוצאה כספית. צוות חברת הניהול הם האנשים שלנו בשטח, הם צריכים להיות מקצועיים ולעבוד בשבילנו.