קניית בית בארה”ב שמייצר תזרים מזומנים או הכנסה פסיבית גבוהה הוא אתגר לא קטן במיוחד בשוק נדל”ן סוער כפי שקיים כרגע בארה”ב.
הכלכלה האמריקאית עדיין מתאוששת מהמשבר האחרון שהיה בשנת 2008 ונמצאת בגדילה מתמדת מזה מספר שנים ולא צפויה בשנים הקרובות האטה או משבר דומה. יש הסבורים שארה”ב כבר יצאה מהמשבר ולכן רכישת נדל”ן מניב בארה”ב נחשב כרגע כהשקעה סולידית.
קניית בית להשקעה בארה”ב – איפה מתחילים?
יצירת הכנסה פסיבית מצד אחד ומצד שני ועליית ערך הנכסים הם הסיבות העיקריות שבגללם אנשים משקיעים את כספם בנכסי נדל”ן. נכסי נדל”ן שומרים על ערך הכסף שלנו, מייצרים לנו הכנסה חודשית ובמהלך השנים עולים בערכם. במהלך הדרך נראה אמנם עליות וירידות במחיר אך בטווח הארוך ולפי ההיסטוריה נכסי נדל”ן עולים בערכם.
ישנם אתרים רבים המפרסמים בתים למכירה בארצות הבית, המפורסם מכולם נקרא www.zillow.com , במנוע החיפוש של האתר נכניס את שם העיר או את הזיפ קוד ונמצא שיש אזורים רבים עם שפע של נכסים זולים ואטרקטיביים, אבל רכישה של אותם נכסים היא רק קצה הקרחון ויש המון גורמים נוספים שצריך לקחת בחשבון לפני ואחרי הרכישה.
הדבר החשוב ביותר הוא מיקום הנכס והשכונה, במיוחד כשהנכס זול עלינו לבדוק את רמת השכונה. ישנם אתרים רבים המספקים מידע על רמת ההכנסה, בתי הספר, רמת הפשיעה. אבל רוב האתרים מספקים מידע ברמת הזיפ קוד, וזיפ קוד יכול להיות גם 40,000 תושבים ו-10,000 בתי אב אזור כמעט בגודל של עיר קטנה בישראל.
לכן צוות השטח ורמת ההכרות שלו עם השכונה הוא הדבר המשמעותי ביותר והגורם המכריע בקבלת ההחלטות. מעבר למיקום נכנסים מרכיבים נוספים שנצטרך לתת עליהם את הדעת כגון: מהם עלויות השיפוץ?, מי הקבלן המבצע?, האם אנחנו מכירים עבודות שביצע?, האם לשלם מראש את כל הכסף עבור השיפוץ? האם יש דרישה לשכירות באזור ובכמה נוכל להשכיר את הנכס?, מה רמת השיפוץ הנדרש?, האם נדרש לעשות ביטוח צד ג’ עבור הקבלן? ועוד.
שאלות מסוג אלה הן שאלות לגיטימיות עבור משקיע המחפש קניית בית בארה”ב והשקעת נדל”ן מניב בארה”ב אבל מבצע את הרכישה מרחוק ולא ביקר בשטח או בדק את הנכס בעצמו. רכישה של נכס עם גג לא תקין או מזגן עלולים לעלות לנו בשנה של הכנסה מהנכס לכן נצטרך לבצע מראש בדיקות קפדניות על מצבו הפיזי של הנכס ונדאג להערכות מדויקות לגובה השיפוץ.
משקיעים רבים מעדיפים עסקאות לרכישה מהבנק מאשר רכישת נכס שמוצע למכירה על ידי הבעלים עצמו מהסיבה הפשוטה כדי לרכוש את הנכס במחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק.
השקעה בנכסים שנרכשים ישירות מהבנק יכולה להיות אסטרטגיה רווחית מאוד אבל המשקיע צריך לשקול בזהירות את היתרונות והחסרונות של עסקה כזו והאם בסופו של תהליך לא תשלם מחיר יקר יותר מאשר רכישה של נכס במצב סביר בשוק המקומי.
בהנחה שאנחנו עוסקים בבתים להשכרה ולא בבתים שאנו מבצעים בהם שיפוץ ברמה גבוהה לצורך מכירה נצטרך לבצע הערכה מה הזמן הנדרש כדי להחזיר בית כזה למצב שהוא ראוי למגורים. הרי זמן הוא מרכיב חשוב בעסקה והזמן הנדרש לשיפוץ הוא זמן קריטי המשקף את אבדן ההכנסה שלנו מרגע שרכשנו את הנכס ועד שהנכס הושכר והתחיל להניב. במקרים כאלה שזמן השיפוץ חורג אנו עלולים למצוא את עצמינו שלושה וארבעה חודשים ללא הכנסה כשההוצאות מתחילות להיערם ולפגוע משמעותית בתוכנית העסקית שלנו. במצב כזה לעיתים צריכים לבצע הערכת מצב מחדש ולשקול מכירה של הנכס שיכולה להכניס לנו רווח גדול באופן מידי מאשר ההכנסה משכירות.
כדי למקסם את ההכנסות הפסיביות לאחר רכישת הנכס יש לדאוג להקטנת ההוצאות ולכן חייבים להתכונן לכל תסריט אפשרי מראש, ליווי מקצועי יבטיח שתרכוש נכס טוב באזור טוב ושמייצר כ-10% תשואה ומעלה. נבצע בדיקות מקיפות של הנכס לפני הרכישה, כולל בדיקות שעבודים ועיקולים, נדע מראש את עלויות השיפוץ כדי שלא יהיו הפתעות בעתיד, נתאם את כל הפעולות הנדרשות מול הרשויות לקבלת ההיתרים השונים ונכין תכנית עסקית אמיתית שתכלול את כל ההוצאות השנתיות מהנכס כך שנדע מראש למה לצפות.
