לוגו יריב גולן השקעות נדלן

מיסוי השקעות נדל”ן בארצות הברית

מיסוי השקעות נדלן בארצות הברית

מיסוי השקעות נדל”ן בארצות הברית

מיסוי השקעות נדלן בארצות הברית

מאמר זה מתייחס למיסוי השקעות נדל”ן בארצות הברית, בין אם מדובר בהשקעות פרטיות או באמצעות חברת LLC  אשר בבעלות משקיעי נדל”ן אשר הינם תושבים זרים דהיינו אינם אזרחי ארצות הברית.

מיסוי נדלן בארהב – מה חשוב לדעת?

תושבים זרים השוקלים להשקיע בנדל”ן בארצות הברית יצטרכו לקחת בחשבון מספר גורמים חשובים הכוללים את מרכיב הסיכון בהשקעה, השפעות כלכלית על מגמות השוק וכן את השלכות המיסוי הן בארצות הברית והן בישראל.

בין ישראל לארצות הברית קיימת אמנת מס המסדירה את תהליך המיסוי בין המדינות.
באמנת המס כתובים כל החוקים הקשורים במיסוי, אנחנו נתייחס להכנסה פסיבית מהשקעות בנדל”ן.
אמנת המס קובעת שאזרח ישראלי מחוייב לדווח קודם כל לרשויות בארצות הברית שכן שם מופקת ההכנסה ולאחר מכן גם לרשויות המס בישראל בין אם העביר את הכסף לארץ ובין אם לא.
בנוסף קובעת האמנה שהמדינה השנייה תכיר בתשלום המס במדינה הראשונה ולא תמסה בכפל מס.

ישנן 2 דרכים נפוצות ביותר למשקיע זר לרכוש נכס בארצות הברית:

  1. באמצעות בעלות ישירה הרשומה על שמו הפרטי של המשקיע.
  2. בעלות באמצעות חברה אמריקאית הנקראת LLC (חברה בערבון מוגבל -Limited Liability Company) אשר בבעלות המשקיע.

בכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות הדורשים תכנון מוקדם על ידי יועץ מס הבקיא בחוקי המס האמריקאים. אז מה עוד כדאי לדעת על מיסוי נדל”ן בארה”ב?

בעלות ישירה על ידי אדם פרטי

צורה זו של בעלות היא הדרך הפשוטה ביותר לרכוש נכס בארצות הברית. המשקיע למעשה רוכש נכס כאשר שטר הבעלות (DEED) נרשם על שמו הפרטי.
החיסרון היחידי בצורה זו של השקעה היא שאם מישהו יחליט לתבוע את בעל הנכס (למשל במקרה של פציעה – אדם שנפל ונפצע בגלל מדרגה שבורה)ישנה אפשרות שהוא יוכל לאתר ולתבוע את כל שאר הנכסים שברשות המשקיע בכל העולם לרבות בישראל.
האחריות שלו היא בלתי מוגבלת וישנם מצבים שהביטוח של הנכס לא יכסה את גודל התביעה.

בעלות באמצעות חברה אמריקאית LLC

בעלות באמצעות LLC  מאפשרת לאדם הפרטי להשקיע בנכסים “בערבון מוגבל”, באותו האופן שחברות גדולות עושות.
אחד היתרונות העיקריים בשימוש ב-LLC  לרכישת נכס הוא הפרדת הישויות והגנה על הבעלים מתביעות כנגד נכסיו האישיים.
חברת LLC יכולה להיות שותפות של מספר משקיעים ויכולה גם להיות בבעלות של משקיע יחיד.
כאשר ה-LLC בבעלות משקיע יחיד אין צורך להגיש דוחות שנתיים עבור החברה והמשקיע יצטרך להגיש את הדו”ח השנתי עבור עצמו. לעומת זאת כאשר ל-LLC שני חברים ומעלה כל חבר ב-LLC יצטרך להגיש דו”ח שנתי וגם חברת ה-LLC עצמה מחויבת להגשת דו”ח שנתי לרשויות המס בארצות הברית כישות נפרדת. ה-LLC עצמה לא משלמת מיסים אך מדווחת על הרווחים וההפסדים של כל אחד מהחברים בטופז שנקרא K1 כאשר כל אחד מהשותפים מתחלק ברווחים / הפסדים לפי חלקו היחסי בשותפות.

מיסוי נדל”ן בארה”ב – חשוב לדעת

חשוב לזכור שעל כל משקיע לדווח בכל שנה לרשויות המס האמריקאיות בין אם הוא חייב במס או לא.

תושבים זרים המשקיעים בנדל”ן בארצות הברית מקבלים בכל שנה זיכוי במס על רווח של עד 4,000$ ובמידה וישנם הפסדים יכול המשקיע להעביר את ההפסדים לזיכוי בשנת המס הבאה.

כאשר הרווחים השנתיים עולים מעל 4,000$ ימוסה המשקיע לפי מדרגות :

רווח שנתי עד 9,075$ – מס בשיעור של 10%
מעל 9,075$ ועד 36,900$- מס בשיעור של 15% (על ההפרש)
מעל 36,900$ ועד 89,350$- מס בשיעור של 25% (על ההפרש)
מעל 89,350$ ועד 186,350$- מס בשיעור של 28% (על ההפרש)

מס רווח הון

מיסוי רווח הון מחושב על הרווח במכירת נכס בקיזוז עלויות הקניה בניכוי הפחת של הנכס עד ליום מכירתו. מס זה שנקרא מס רווח הון פדראלי עומד היום על 15% אך התנאי לקבלתו הוא שבעל הנכס החזיק בנכס 12 חודשים ומעלה אחרת ישלם מס לפי מדרגות המס שמעל.

כדי להתנהל מול רשויות המס האמריקאיות כל משקיע הרוכש נכס להשקעה בארצות הברית יצטרך להנפיק מספר זיהוי ייחודי אתו יתנהל מול רשויות המס האמריקאיות. המספר נקרא – ITIN.
המספר נחוץ גם כאשר שותפות LLC מחלקת כספים לשותפים, במידה ויש חלוקת כספים ואין למשקיע מספר ITIN עדיין, חברת ה-LLC  מחויבת לנכות 35% מס (ניכוי במקור).

כדי להנפיק מספר ITIN יש צורך בדרכון בתוקף, רצוי להתחיל בתהליך באופן מידי לאחר רכישת הנכס ולא לחכות עד להגשת הדו”ח השנתי. ברגע שתקבל מספר ITIN, תוכל למלא טופס שנקרא W8 הנדרש על יד חברת הניהול, ברגע שחברת הניהול תקבל את הטופס היא תוכל להעביר אליך את תשלומי השכירות.

בסוף שנה על המשקיע לרכז את הדוחות השנתיים עבור כל נכס ואת דוחות ה-K1 עבור כל חברת LLC שהוא שותף בה ולהעביר את החומר ליועץ המס להכנת הדו”ח השנתי שנקרא NR- 1040.

מאמר זה נועד למתן הבנה כללית של השלכות המס על אזרחים זרים בהשקעות נדל”ן בארצות הברית ואינו תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.

המאמר נכתב באנגלית על ידי רואה חשבון צבי אקרמן ותורגם לעברית על ידי יריב גולן.

הירשמו לניוזלטר וקבלו מידע וטיפים למשקיעים בארה"ב

לקבלת מידע ולתיאום פגישה השאירו פרטים:

נכסים להשקעה
עוד מידע באותו נושא

גלו איזה תשואה נוכל להציע לכם

למעבר לסימולטור החכם שלנו לחצו על הכפתור

דילוג לתוכן