זרעי משבר הנדל”ן בארה”ב צצו מספר שנים לפני המשבר הכלכלי של 2008. הם נבעו ממדיניות ממשלתית לקויה, שמטרתה הייתה למצוא פתרון למיליוני אזרחים שהתגוררו בשכירות, והיו מעוניינים לרכוש בתים ברחבי המדינה. כל אדם שהתעניין ברכישת נכס יכל להשקיע מכיסו הון עצמי של אלפי דולרים בודדים, ואת שאר המימון לרכישת הבית סיפק הבנק, כאשר הנכס הממושכן עצמו משמש כבטחונות להלוואה ארוכת הטווח.
בניגוד למדיניות הקיימת כיום, הבנק התעלם ממצבו הכלכלי של הלווה או מיכולת ההחזר שלו, מתוך ההנחה כי במקרה בו הלווה יקלע לקושי בהחזר ההלוואה, הבנק יוכל לעקל את הנכס ולהרוויח – הן מתשלומי המשכנתא ששולמו עד לעיקול הנכס והן ממכירת הנכס עצמו. בהתחלה נראה שהתוכנית הצליחה: מיליוני אזרחים רכשו בתים במסגרת תוכנית המשכנתא במימון כמעט מלא, והביקוש לנכסים גבר.
לפי עקרונות השוק החופשי, כאשר הביקוש גובר – גם המחירים עולים. אחת הסיבות לעלייה הדרמטית במחירי הנכסים הייתה המדיניות המקלה במתן המשכנתאות. הבנקים זכו לתשלומים חודשיים ולביטחונות של נכסים אשר שווים עולה. ואז קרה הדבר שאיש לא צפה לו.
אפקט הדומינו של המשבר הכלכלי בשנת 2008
בשנת 2008 החל משבר כלכלי בארה”ב ובעולם כולו, ומיליוני אנשים פוטרו בכל רחבי ארה”ב. ללא המשכורת החודשית, לוקחי המשכנתאות שהתגוררו בבתים לא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים והחזירו את מפתחות הבתים לבנקים. מאות אלפי בתים עמדו בשוק למכירה, ושוב לפי עקרונות השוק החופשי, כאשר ההיצע עולה על הביקוש – המחירים יורדים.
מחירי הבתים צנחו והבנקים לא יכלו לקבל בחזרה את סכומי ההלוואה שנתנו על מנת להחזיר את הכספים שקיבלו. כל נכס מעוקל שנמכר בסכום נמוך משמעותית בערכו מסכום ההלוואה הוסיף להפסדי הבנקים, עד שחלק מהם נתקעו עם מלאי גדול של בתים ונאלצו להכריז על פשיטת רגל.
ערך הבתים שירד הותיר את בעליהם עם התחייבות למשכנתא גבוהה בהרבה מערך הבית בפועל, ובמקרים רבים השתלם להם יותר לעזוב את הבית ולהעביר אותו לידי הבנק מאשר למכור את הבית בהפסד.
כיצד ישראלי יכול לרכוש נכס בארה”ב לאחר הקשחת המדיניות האמריקאית במתן הלוואות?
בשל ההשלכות של המדיניות המקלה במתן משכנתאות, הבנקים הקשיחו משמעותית את הדרישות לקבלת משכנתא לרכישת נכס גם עבור אזרח אמריקאי. ישראלי הרוכש נכסים בארה”ב רוכש במזומן ויכול להיעזר במינוף של בנקים בישראל או בהלוואות ממוסדות אחרים על מנת למנף את השקעתו. אחת האפשרויות העומדות כיום לרשותו היא הגדלת המשכנתא ורכישת נכס בארה”ב בתשלום זה, כאשר הנכס בארץ משמש כבטחונות עבור הבנק.
לפני שרצים לקבל הלוואה מהבנק, יש לבדוק שההחזר החודשי נטו אחרי תשלום ההלוואה יהיה חיובי, כלומר ההכנסה המתקבלת מהנכס לאחר ניכוי ההוצאות גבוהה מהתשלום החודשי על החזר ההלוואה – או בשפה המקצועית: יתקבל תזרים חיובי מההשקעה.
כמו כן, על מנת למזער את הסיכון ברכישת הנכס יש לבדוק את המאפיינים המדויקים של המדינה ושל העיר בהן רוכשים את הנכס. ניקח לדוגמה אזורים כמו דטרויט, שנפגעו קשות במשבר הכלכלי משום שמרבית הכלכלה במדינה התבססה על ענף הרכב, ועובדיה קרסו כלכלית מאז המשבר ועדיין לא התאוששו לחלוטין. השקעה במדינה או בעיר המתבססות על ענף תעשייתי מסוים נחשבות לבעלות סיכון גבוה יותר, משום שהשוכרים המתגוררים בה עשויים שלא לעמוד בתשלומי השכירות במקרה של פיטורים המוניים.
איך מזהים את האזורים הנכונים להשקעה בארה”ב?
כאשר בוחרים את האזור ואת השוק הנכונים להשקעת נדל”ן, יש לבדוק את היסטוריית מחירי הנכסים והשכירות עליהם ולזהות את המגמה: האם היא חיובית ומדובר בעליית מחירים הדרגתית, או שמא שלילית?
ניתן לציין לדוגמה את העיר אוסטין במדינת טקסס. בעיר קיים שוק סולידי ורגוע עם עלית מחירים ממוצעת של הנכסים ב-8%, וצפי עתידי של עליית מחירים ברמה של כ-6% גם בשנה הבאה. מחירי הנכסים הממוצעים בטקסס עומדים היום על 305 אלף דולרים בהשוואה ל-215 אלף דולרים בשיא של שנת 2007 לפני המשבר הכלכלי. ניתן לראות שמדובר בעלית ערך של 40% במהלך 8 שנים, וניתן לצפות כי השוק בטקסס ימשיך במגמה חיובית.
לעומת זאת, העיר ג’קסונוויל שבמדינת פלורידה בעלת שוק תוסס ביותר, והמחיר הממוצע לנכס עומד על 140 אלף דולרים, נכון להיום. במהלך השנה האחרונה, שוק הנדל”ן בעיר סכם עליית מחירים ברמה של 10% והצפי הוא לנתונים דומים גם בשנה הבאה. בימי השיא של שנת 2007, המחיר הממוצע לבית עמד על 117 אלף דולרים. הפרש זה, של כמעט 40 אלף דולרים מעל המחיר הממוצע היום, עשוי לשקף פוטנציאל גבוה לעליית ערך הבית מחד, ומאידך – שוק שעדיין לא הדביק את עליית המחירים שלפני המשבר הכלכלי.
המסקנה החד משמעית היא כי אזורים שכבר ביצעו עליות מחירים חדות ועברו את מחירי השיא של שנת 2007 מסוכנים יותר לעומת אזורים שעדיין לא חזרו לרמות המחירים שלפני המשבר בהם יש פוטנציאל גבוה לעליית ערך והסיכון הוא נמוך יותר .אזורים אלו מהווים את אפיקי ההשקעה הטובים ביותר. אם כך, בתוך המגוון הרחב אותו ניתן למצוא ברחבי המדינה הגדולה המכילה עשרות שווקים טובים, מוטב לבחור את ההשקעות בעלות רמת הסיכון הנמוכה ביותר.
