ארה”ב הגדולה מכילה שווקים רבים ומגוונים. היא כל כך גדולה ומשקיעים רבים מנסים למצוא את השוק הנכון להשקיע בו ואף פעם לא בטוחים אם הם נמצאים באזור הנכון בזמן הנכון.
עליית המחירים מורגשת בכל רחבי ארצות הברית אבל עדיין יש שווקים קרים יותר וחמים יותר לכן בתור קונים נרצה למצוא שוק שבו יהיה לנו יותר כח מיקוח מול מוכרים, שוק שבו ניתן בקלות להוריד מחירים ולקנות בזול יותר ממחירי הדרישה של המוכרים.
בבחירת אזור להשקעה נחגפש אזורים מתפתחים בעלי הגירה חיובית שניתן להרוויח בהם 10% תשואה ומעלה.
האזורים המומלצים שלי הם: ג’קסונוויל וערים נוספות בפלורידה וממפיס טנסי.
רוב החברות ממליצות לעשות את ההשקעה הראשונה בבתי קרקע. בתים אלו נקראים, Single Family.
לרכישת בתי סינגל פמילי בארה”ב יש יתרונות, אך יש גם לא מעט חסרונות.
הסכום המומלץ להשקעה בנדל”ן בארצות הברית הוא 300,000 ש”ח ומעלה.
אין היום שום אלטרנטיבה לכסף, כסף שנמצא בתוכנית חיסכון בבנק מאבד מערכו ולא מכניס לנו שום דבר. בהשקעה של 300,000 ש”ח נוכל לקבל כ-25,000 ש”ח הכנסה שנתית נטו מהנכס שלנו.
משקיעים פרטיים זרים (אנחנו) לא יכולים למשכן נכס להשקעה בארה”ב כדי לקבל משכנתא מבנק בארץ והמשכנתאות מבנקים אמריקאיים םלמשקיעים זרים יקרים מאוד ולא כדאיים.
כדי להינות מהיתרונות של רכישה של נכס במימון בנקאי אמריקאי תוכל לחבור אלינו ולרכוש יחד איתנו נכסים בארה”ב עם מימון בנקאי אמריקאי בתנאים מעולים.
ניתן לרכוש נכסים בארצות הברית על שמך הפרטי אך הדבר אינו כל כך מומלץ.
כאשר אתם רוכשים נכסים על שם חברה, תוכלו להגן על עצמכם במקרה של תביעה של צד שלישי, כמו שוכר שנפל במדרגות או צבעי שהחליק מהסולם.
בכל עסקה שאנו מבצעים אנחנו מקימים חברת LLC ולכן כשאתה מצטרך אלינו אין צורך בפתיחת LLC נוסף.
רכישה של נכס בארצות הברית מומלץ לבצע על ידי חברת טייטל מוכרת ומקצועית.
חברת הטייטל יבצעו בדיקה מקדמית ויוודאו שהנכס נקי ולא רובצת עליו שום משכנתה.
במעמד הסגירה ודאו שאתם מקבלים ביטוח שנקרא ביטוח טייטל שיגן עליכם מפני תביעות עתידיות.
הליך הרכישה והעברת הבעלות על הנכס מבוצע על ידי חברת הטייטל או עורך הדין שלקחתם בעסקה.
את הכסף יש להעביר לחשבון הנאמנות של חברת הטייטל או העורך דין ובשום פנים ואופן לא להעביר אותו ישירות למוכר.
במעמד הסגירה תקזז חברת הטייטל את הארנונה, תשלומי המים, מיסים נוספים לעירייה, תשלם את עמלת המתווך ורק לאחר מכן תעביר את ייתרת הכסף למוכר.
הליך העברת הכסף לארצות הברית הוא הליך פשוט שיבוצע על ידי הבנק שלך בארץ, ישנם מקרים בהם הבנק ידרוש אישור מס הכנסה להעברת הכסף לכן יש להערך לכך בהקדם כדי לא לעכב את העברת הכסף לארה”ב, על הכסף להגיע לחברת הטייטל כיומיים לפני תאריך הסגירה.
יש לקחת בחשבון עלויות נוספות בגין המרת הכסף לדולרים ועמלת העברה לחו”ל.
עסקת פליפ הינה עסקה שבה המשקיע רוכש נכס לצורך השבחה ומכירה ברווח מהיר ולא למטרה אחזקה לטווך ארוך.
הזמן הממוצע של עסקת פליפ מרגע הרכישה ועד הסיום הוא בין שישה חודשים לשנה. בדרך כלל לאחר השיפוץ הנכס יוצע למכירה בשוק המקומי לרכישה של משפחה מקומית שתגור בנכס, לכן בחירת הנכס ואזור ההשקעה הוא דבר קריטי אשר בסופו של דבר יקבע אם עשינו עסקה טובה.
הניהול השוטף של הנכס נעשה על ידי חברות לניהול נכסים איתן אנו עובדים בשיתוף פעולה ולמעשה חברת הניהול עושה את כל העבודה עבור המשקיע. החברות מקבלות ייפוי כוח ומפעילות כל שירות נדרש עבור המשקיע וזה כולל את איתור השוכרים, תהליך השכרה, הגבייה, פינוי השוכר במידת הצורך, תיקונים ושיפוצים. כדי למנוע בעיות בגביית שכר הדירה הן עורכות סינון קפדני בבחירת השוכרים, בדיקת יושרה, מצב חשבונות בנק ונקודות דירוג אשראי. חברת הניהול דואגת לגביית השכירות החודשית ותתן מענה מהיר לתקלות שיטופלו על ידי אנשי מקצוע מוסמכים בעלי תעודות.
הרבה אנשים חושבים שהם נזכרו מאוחר מידי וכבר לא משתלם לקנות נכס להשקעה בארה”ב.
ההפך הוא הנכון, שוק הנדל”ן בארה”ב חווה עליות ומורדות במהלך השנים, והמשבר האחרון שנמשך משנת 2008 ועד שנת 2012 היה חריף מכולם, יש האומרים שמשבר כזה מגיע רק פעם אחת למאה שנים.
ישנם מקומות בארה”ב שגל העליות כבר הדביק את הפערים והמחירים שם כבר לא אטרקטיביים במיוחד, בתור משקיע נדל”ן אני תמיד עוקב אחרי השוק ומחפש את האזורים הכדאיים ביותר.
השנה אני מתמקד באזור ג’קסונוויל בפלורידה.
ג’קסונוויל חוותה משבר כלכלי חריף בשנת 2007 והנדל”ן התרסק למחירים הזויים, בתים חדשים שנבנו בשנת 2004 שהיו שווים כ-140,000$ איבדו מעל 60% מערכם וניתן היה לרכוש אותם ב-50,000$ בלבד. הירידות במחירים נמשכו עד סוף 2012 ורק בתחילת שנת 2013 עם התאוששות הכלכלה החלו להרגיש את העליות במחירים. מאז עברו שנתיים וחצי של עליות מחירים והשוק ממשיך לתקן את עצמו אך עדיין ניתן לרכוש נכסים ב-50-60% משוויים בשיא של 2007 ולהנות מעליית ערך מתונה של 5-8% בנוסף להכנסה גבוהה משכירות שההחזר ממנה לא יורד מ-10% נטו בשנה.
משקיע שירכוש נכס היום בעיר ג’קסונוויל ירוויח גם משכירות וגם מעליית ערך הנכס.
בכל רכישה של נדל”ן בארה”ב אנו מבצעים בדיקות מקיפות על ידי מהנדס מוסמך– או בשפה המקצועית אינספקשן (INSPECTION) הבדיקה מאפשרת לנו לדעת בדיוק מה מצבו הפיזי של הנכס החל מהיסודות ועד הגג.
לאחר ביצוע הבדיקה נקבל דו”ח מפורט ובו כל הליקויים הקיימים בנכס. עדיף לדעת הכל מראש כדי שלא יהיו לנו הפתעות בעתיד.
תשואה מובטחת היא המצאה ישראלית כדי למשוך אותך להשקיע דרך חברה מסויימת.
אם כבר עשית שיעורי בית ולמדת קצת על הנושא אתה בטח כבר מבין שאין מתנות חינם.
אם מתחייבים לכם על אחוז תשואה מסויים בידקו בזהירות מוגברת את העסקה, מהו מחיר הנכס לעומת נכסים מקבילים בשכונה והאם השכירות ריאלית. בדרך כלל נכסים המוצעים למכירה עם תשואה מובטחת נמצאים באזורים חלשים מאוד והמחיר שהמשקיע הישראלי משלם עבור העסקה הוא יקר מאוד.
אנו מציעים לכל מי שמעוניין להשקיע בנדל”ן בארה”ב בראש שקט, להצטרף אלינו להשקעות שלנו. אנו רוכשים נכסים מרובי יחידות מניבים עם הכנסה שוטפת המחולקת בכל רבעון למשקיעים שלנו.
עם ניסיון של מעל 12 שנים בתחום הנדל”ן אנו מצליחים לאתר נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים במיוחד.
בשלב הראשון נתאם פגישה שבה נציג לכם את מודל ההשקעה שלנו, נראה לכם פרויקטים שכבר נרכשו. לאחר מכן נעבור על ההשקעה הפתוחה והעכשוית שלנו.
כבר במעמד הפגישה תוכלו לחתום על טופס הצטרפות ולשמור את מקומכם בפרויקט.
כמשקיעים בנדל”ן בארצות הברית נצטרך להגיש דו”ח שנתי לרשויות המס בארצות הברית ובארץ.
כדי להתנהל מול רשויות המס האמריקאיות כל משקיע הרוכש נכס להשקעה בארצות הברית יצטרך להנפיק מספר זיהוי ייחודי אתו יתנהל מול רשויות המס האמריקאיות. המספר נקרא – ITIN.
בסוף שנה על המשקיע לרכז את הדוחות השנתיים עבור כל הנכסים שבבעלותו ולהעביר את החומר לרואה החשבון להגשה לרשויות.
למאמר המלא אודות מיסוי השקעות נדל”ן בארה”ב – לחץ כאן.
