שאלות ותשובות בהשקעות נדל”ן בארה”ב

ארה”ב הגדולה מכילה שווקים רבים ומגוונים. היא כל כך גדולה ומשקיעים רבים מנסים למצוא את השוק הנכון להשקיע בו ואף פעם לא בטוחים אם הם נמצאים באזור הנכון בזמן הנכון.

עליית המחירים מורגשת בכל רחבי ארצות הברית אבל עדיין יש שווקים קרים יותר וחמים יותר לכן בתור קונים נרצה למצוא שוק שבו יהיה לנו יותר כח מיקוח מול מוכרים, שוק שבו ניתן בקלות להוריד מחירים ולקנות בזול יותר ממחירי הדרישה של המוכרים.

בבחירת אזור להשקעה נחפש אזורים מתפתחים בעלי הגירה חיובית שניתן להרוויח בהם 10% תשואה ומעלה.

האזורים המומלצים שלי הם: ג’קסונוויל וערים נוספות בפלורידה וממפיס טנסי.

הנכס המומלץ ביותר לרכישה הוא דירת קרקע עם 3 חדרי שינה ו-2 חדרי שירותים בגודל של 1,000 Sqft ומעלה.
דירות אלו נקראות בארה”ב, Single Family 3/2.

עבור האמריקאים רבים זה המינימום שהם מוכנים לקבל, נכס עם פחות משלושה חדשי שינה, עלול להוות חסם עבור רבים ולצמצם עבורנו את הדרישה לשכירות. עלינו לקחת בחשבון שמרבית הדיירים שמחפשים דירות להשכרה הם משפחות עם ילדים או זוגות צעירים, והם מחפשים דירות עם 3 חדרי שינה ו-2 חדרי שירותים, מינימום.

הסכום המומלץ להשקעה בנדל”ן בארצות הברית הוא 200,000 ש”ח ומעלה.

אין היום שום אלטרנטיבה לכסף, כסף שנמצא בתוכנית חיסכון בבנק מאבד מערכו ולא מכניס לנו שום דבר. בהשקעה של 200,000 ש”ח נוכל לקבל כ-20,000 ש”ח הכנסה שנתית נטו מהנכס שלנו.

ניתן לרכוש נכסים בארצות הברית על שמך הפרטי אך הדבר אינו כל כך מומלץ.

כאשר אתם רוכשים נכסים על שם חברה, תוכלו להגן על עצמכם במקרה של תביעה של צד שלישי, כמו שוכר שנפל במדרגות או צבעי שהחליק מהסולם.

הקמה של חברת LLC הוא עניין טכני בלבד ועלותו קטנה (550$ ברוב המדינות), אך יש לבצע זאת בעזרת רואה חשבון מוסמך שיכין עבורנו את כל מסמכי החברה וידאג לרישומה הנכון ברשויות בארה”ב.

רכישה של נכס בארצות הברית מומלץ לבצע על ידי חברת טייטל מוכרת ומקצועית.

חברת הטייטל יבצעו בדיקה מקדמית ויוודאו שהנכס נקי ולא רובצת עליו שום משכנתה.

במעמד הסגירה ודאו שאתם מקבלים ביטוח שנקרא ביטוח טייטל שיגן עליכם מפני תביעות עתידיות.

הליך הרכישה והעברת הבעלות על הנכס מבוצע על ידי חברת הטייטל או עורך הדין שלקחתם בעסקה.

את הכסף יש להעביר לחשבון הנאמנות של חברת הטייטל או העורך דין ובשום פנים ואופן לא להעביר אותו ישירות למוכר.

במעמד הסגירה תקזז חברת הטייטל את הארנונה, תשלומי המים, מיסים נוספים לעירייה, תשלם את עמלת המתווך ורק לאחר מכן תעביר את ייתרת הכסף למוכר.

הרבה אנשים חושבים שהם נזכרו מאוחר מידי וכבר לא משתלם לקנות נכס להשקעה בארה”ב.

ההפך הוא הנכון, שוק הנדל”ן בארה”ב חווה עליות ומורדות במהלך השנים, והמשבר האחרון שנמשך משנת 2008 ועד שנת 2012 היה חריף מכולם, יש האומרים שמשבר כזה מגיע רק פעם אחת למאה שנים.

ישנם מקומות בארה”ב שגל העליות כבר הדביק את הפערים והמחירים שם כבר לא אטרקטיביים במיוחד, בתור משקיע נדל”ן אני תמיד עוקב אחרי השוק ומחפש את האזורים הכדאיים ביותר.

השנה אני מתמקד באזור ג’קסונוויל בפלורידה.

ג’קסונוויל חוותה משבר כלכלי חריף בשנת 2007 והנדל”ן התרסק למחירים הזויים, בתים חדשים שנבנו בשנת 2004 שהיו שווים כ-140,000$ איבדו מעל 60% מערכם וניתן היה לרכוש אותם ב-50,000$ בלבד. הירידות במחירים נמשכו עד סוף 2012 ורק בתחילת שנת 2013 עם התאוששות הכלכלה החלו להרגיש את העליות במחירים. מאז עברו שנתיים וחצי של עליות מחירים והשוק ממשיך לתקן את עצמו אך עדיין ניתן לרכוש נכסים ב-50-60% משוויים בשיא של 2007 ולהנות מעליית ערך מתונה של 5-8% בנוסף להכנסה גבוהה משכירות שההחזר ממנה לא יורד מ-10% נטו בשנה.

משקיע שירכוש נכס היום בעיר ג’קסונוויל ירוויח גם משכירות וגם מעליית ערך הנכס.

בכל רכישה של בית בארה”ב מומלץ לבצע בדק בית על ידי מהנדס מוסמך– או בשפה המקצועית אינספקשן (INSPECTION) הבדיקה תאפשר לך לדעת בדיוק מה מצבו הפיזי של הנכס החל מהיסודות ועד הגג.

לאחר ביצוע הבדיקה נקבל דו”ח מפורט ובו כל הליקויים הקיימים בנכס. עדיף לדעת הכל מראש כדי שלא יהיו לנו הפתעות בעתיד.

כמשקיעים בנדל”ן בארצות הברית נצטרך להגיש דו”ח שנתי לרשויות המס בארצות הברית ובארץ.

כדי להתנהל מול רשויות המס האמריקאיות כל משקיע הרוכש נכס להשקעה בארצות הברית יצטרך להנפיק מספר זיהוי ייחודי אתו יתנהל מול רשויות המס האמריקאיות. המספר נקרא – ITIN.

בסוף שנה על המשקיע לרכז את הדוחות השנתיים עבור כל הנכסים שבבעלותו ולהעביר את החומר לרואה החשבון להגשה לרשויות.

למאמר המלא אודות מיסוי השקעות נדל”ן בארה”ב – לחץ כאן.