אודות יריב גולן

הרגשתי שההתנהלות הכלכלית שלי לא נכונה. ידעתי שאני צריך להגדיל את ההכנסות שלי – אבל לא ידעתי איך?

רציתי לחיות ברמת חיים קצת יותר גבוהה, רציתי לאפשר לילדים שלי ללכת לחוגים ולמורים פרטיים, רציתי לנסוע במכונית חדשה יותר, לטייל, לצאת לאכול במסעדות ושתהייה לי אפשרות לקחת את המשפחה לטיול בחו”ל לפחות פעם בשנה. בשלב הזה זה היה בגדר חלום.

חיפשתי משהו אחר אבל לא יכולתי להרשות לעצמי לעזוב את מקום העבודה שלי, ידעתי שאיפה שהוא יש משהו אחר, שאוכל גם ליהנות ממנו, גם להתפרנס ממנו וגם למצוא את הזמן לבלות עם המשפחה שלי ולא להפסיד לראות את הילדים שלי גדלים.

אל הנדל”ן הגעתי במקרה, לא באמת ידעתי מה אני רוצה ומה הפתרון המתאים בשבילי והחלטתי ללכת לקורס כללי של הכוונה עסקית. אחת ההרצאות בקורס עסקה ביצירת הכנסות פאסיביות מהשקעות בנדל”ן.

לא ידעתי שאפשר לעשות כסף מנדל”ן, תמיד חשבתי שבית קונים רק למגורים ומשכנתה לוקחים רק פעם בחיים. זה מה שההורים שלי לימדו אותי.

הבנתי שהיתרונות המרכזיים בהשקעה בנדל”ן היא בעצם העובדה שמדובר בהכנסה פסיבית. לאחר החיפוש, רכישת הנכס והכנסת דייר, הנכס מתחיל להכניס לנו הכנסה חודשית.

כאן כבר הסתיימה העבודה שלנו, ההכנסה הזו לא תלויה בנו יותר. הכסף שלנו עובד בשבילנו ובמהלך הזמן גם ההלוואה משלמת את עצמה.

נדלקתי על הרעיון וחשבתי לעצמי – גם אני יכול לעשות את זה! אבל עכשיו צריך רק לארגן את ההון העצמי, את אותם 30% שנדרשים כדי לרכוש את הנכס.

התחלתי לחסוך בכל הוצאה מיותרת, הצטמצמתי, פתחתי תכניות חיסכון וקרן השתלמות ובתוך שנתיים הצלחתי להגיע לסכום הראשוני שאפשר לי לרכוש את הנכס הראשון שלי – דירה בת 3.5 חדרים בכרמיאל.

זה אמנם היה הצעד הראשון שלי בהשקעות בנדל”ן  אבל הוא לא היה כל כך קל ומהיר כפי שזה נשמע.

בלילה שלפני רכישת הנכס הראשון שלי לא ישנתי, הייתי כל כך טרוד במחשבות, מה יקרה אם הנכס לא יושכר? ואיך אני אעמוד בתשלומים של ההלוואה?

אבל החלטתי – ופשוט קפצתי למים. רכשתי את הנכס הראשון שלי, ולהפתעתי הנכס הושכר מהר מאוד והחל לייצר לי הכנסה. אחרי שעשיתי את הצעד הראשון כבר היה קל יותר להמשיך, זה אמנם לקח קצת זמן אבל המשכתי ורכשתי עוד נכס ועוד נכס, ובכל פעם שמצאתי נכס בהזדמנות – מצאתי גם את הדרך לארגן את ההון העצמי ואת המימון כדי לרכוש אותו.

עד שנת 2010 רכשתי 10 דירות להשקעה בארץ.

אבל לא הכל התנהל על מי מנוחות. החל מ- 2008 חל מהפך בענף הנדל”ן בארץ שטרף לי את כל הקלפים: המחירים קפצו בעשרות אחוזים וכבר לא יכולתי להשקיע באותה צורה וחיפשתי מקום אחר להשקיע בו.

גיליתי שבמחיר של דירה אחת בארץ אני יכול לקנות 4 נכסים בארה”ב ולהכפיל את ההכנסה שלי פי 4 ממה שהייתי עושה בארץ. מצאתי מקום שבו אפשר לייצר 10% תשואה על הכסף שלי במקום תשואה של 3% בארץ.

וכך התחלתי את המסע שלי בהשקעות בנדל”ן בארה”ב.

ההתחלה היתה קשה, לא ידעתי על מי לסמוך ועם מי להתייעץ.

התחלתי להיפגש עם חברות ישראליות שמציעות למכירה נכסים בארצות הברית. לא בדקתי יותר מידי, האמנתי לחברה המשווקת, הראו לי סרטון יפה ומצגת מקסימה, שבו אותי בהבטחות על תשואה גבוהה והשקעה נבונה והשתכנעתי.

לאחר שהתחילו הבעיות וחקרתי קצת יותר לעומק הבנתי שקניתי באזור לא הכי טוב ובמחיר יקר מידי, החברה שמכרה לי את הנכס הרוויחה את הכסף שלה במכירה ואני נשארתי לבד להתמודד עם הבעיות.

10% התשואה שהובטחה לי הייתה רק על הנייר. הנכסים לא תפקדו לפי התוכנית ומהר מאוד מצאתי את עצמי משלם עבור הוצאות בלתי מתוכננות ועם שני נכסים שעומדים ריקים ולא מושכרים.

זמן רב חלף עד ששני הנכסים הושכרו והחלו להניב.

הבנתי שרכשתי נכסים באזור בעייתי ובמחיר מופרז.

את הלקח הזה הבנתי רק אחרי שני הניסיונות הכושלים שעשיתי.

הבנתי שהדרך הטובה ביותר עבורי לרכוש נכסים טובים בארצות הברית שגם יניבו תשואה טובה ושגם יעלו בערכם וייצרו לי רווחים גבוהים כשארצה למכור אותם בעתיד היא – ליצור בעצמי את הקשרים עם האנשים הנכונים שבשטח ולקנות ישירות מהם.

בדרך הזו גם חסכתי סכומים גבוהים של הפרשי התיווך של החברות הישראליות, שאותם יכולתי להשקיע ברכישת נכסים נוספים.

התחלתי ליצור קשרים עם ברוקרים מקומיים, יצרתי קשרים גם עם חברות ניהול נכסים בכל אזור שבו רציתי להשקיע. היות ולא מדובר באנשים שאני יכול לפגוש פנים אל פנים בקלות כפי שאני יכול לעשות בארץ, השקעתי הרבה זמן כדי ליצור את ההיכרויות ולהעמיק אותן, קיימתי הרבה מאד שיחות טלפון ומפגשי סקייפ כדי להבין אם האנשים האלו מתאימים לי לעבודה משותפת.

השקעתי זמן במחקרי שוק מעמיקים בכל אזור שבו תכננתי להשקיע, אספתי נתונים סטטיסטיים, ועשיתי עבודה יסודית ומקיפה כדי להבין את כל הנתונים מכל כוון. ורק אחרי שכל הנתונים הסתדרו כפי שרציתי – ביצעתי את ההשקעה בראש שקט ורכשתי את הנכס הראשון שלי בארה”ב שלא דרך מתווכים ישראליים.

ההשקעה השתלמה – המחקר היסודי שעשיתי וההיכרויות שטוויתי עם ברוקרים מקומיים הוכיחו את עצמם כמשתלמים ביותר, הצלחתי להגיע ליעדי התשואה שקבעתי לעצמי ורכשתי את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק כך שבכל עת שארצה אוכל למכור אותו ברווח נאה.

בעזרת הידע שצברתי, רכשתי לעצמי עוד ועוד נכסים בארה”ב בצורה זו, ומספרם הולך וגדל. ההשקעה שם פשוט משתלמת לי!

בזכות ההתנסות האינטנסיבית שלי – גם באיתור נכסים מניבים, גם בניהול הנכסים בשוטף וגם בעבודה מול האנשים הנכונים – הפכתי למומחה בתחום.