החשש העיקרי שמונע מהמון אנשים להשקיע ולרכוש נכסים בארה”ב הוא איך ננהל את ההשקעה שלנו מרחוק, איך נגבה את שכר הדירה ואיך נטפל בתקלות אם יהיו.
התשובות לכל השאלות האלה מתרכזות לדבר אחד – חברות ניהול.
כל הניהול השוטף של הנכס נעשה על ידי חברות לניהול נכסים איתן אנו עובדים בשיתוף פעולה ולמעשה חברת הניהול עושה את כל העבודה עבור המשקיע.
החברות מקבלות ייפוי כוח ומפעילות כל שירות נדרש עבור המשקיע וזה כולל את איתור השוכרים, תהליך ההשכרה, הגבייה, פינוי השוכר במידת הצורך, תיקונים ושיפוצים. כדי למנוע בעיות בגביית
שכר הדירה הן עורכות סינון קפדני בבחירת השוכרים: בדיקת יושרה, מצב חשבונות בנק ונקודות דירוג אשראי.
בחירת חברת הניהול טובה שתנהל את הנכס שלנו הוא גורם בעל משקל גבוה ברמת ההצלחה שלנו, אנו רוכשים נכס במיטב כספנו וחייבים מישהו אמין ואיכותי שיגן על רכושנו.
החששות הכבדים שעוברים בראש של כל משקיע שרוכש בית להשקעה בחו”ל הם איך נדע שחברת הניהול לא מנצלת את העובדה שמדובר במשקיע זר שלא כל כך מעורב ויוצרת תיקונים פיקטיביים והוצאות מיותרות. מיד נסקור מספר דרכים שבעזרתם נוכל לוודא שאנחנו עובדים עם חברה אמינה ומקצועית שבראש עניינה הוא טובת הלקוח שלה.
חברת ניהול טובה תיתן מענה מהיר לתקלות שיטופלו על ידי אנשי מקצוע עם תעודות ולא חאפרים.
השרות לשוכרים הוא הדבר החשוב ביותר, ההפסד הגדול ביותר שמשקיע יכול לחוות הוא בית ריק. אם הדיירים לא יהיו מרוצים מתפקוד חברת הניהול, הם יעזבו את הבית והמשקיע שוב יחווה הפסדים.
הרבה פעמים אני נתקל במשקיעים ששואלים אותי כמה אחוז חברת ניהול מסוימת שאני עובד אתה גובה עבור השירותים שלה. כשהם שומעים שחברת הניהול גובה 10% הם מרימים גבה, “אני משלם רק 8% לחברת הניהול שלי, אתה פרייר” מה שהם לא מספרים הוא שבמהלך השנה היו להם מספר תיקונים גבוה במיוחד והם נאלצו לשלם סכומים גבוהים על ביקורים חוזרים ונשנים בנכס.
ההבדל בין תשלום של 8% ל10% הוא מינורי, חברת ניהול רצינית לא תנהל משא ומתן על עמלת הניהול ואם הם מתעקשים על 10% אל תתווכחו איתם זה ישתלם לכם לטווח הארוך.
נקודה מרכזית נוספת היא התקשורת מול בעל הנכס, חברת ניהול טובה תחזיק משרד עם שרות לקוחות ותיתן מענה אנושי, כמובן בשעות העבודה הרגילות, ומספר טלפון למקרה חירום מעבר לשעות העבודה. חשוב להתקשר בעצמנו בספר פעמים כדי לוודא שאכן המענה מהיר וכמובן גם אדיב. פעם בחודש ישלח דו”ח פיננסי לבעל הנכס שיפרט את הכנסה משכירות, ההוצאות החודשיות אם היו ואת היתרה בחשבון.
נקודה חשובה שמשקיעים נוטים להתעלם ממנה היא נקודת סיום ההתקשרות בין המשקיע לחברת הניהול. חברת ניהול טובה ורצינית תיתן למשקיע את האופציה להפסיק את השרות בכל רגע נתון ללא קנסות וללא עיכובים מיותרים, חברה שתגביל אותך ללא אפשרות יציאה במהלך הדרך אלא רק בסוף השנה צריכה להדליק מנורת אזהרה אצל המשקיע.
כמו שכבר הזכרתי לעיל, ההפסד הגדול שמשקיע יכול לחוות הוא בית ריק, לכן חשוב מאוד לבדוק את אחוז הבתים הריקים של חברת הניהול. חברת ניהול טובה תתגאה בנתון הזה ולא יהיה לה מה להסתיר. במידה והממוצע עומד על 90% ומעלה יש להניח שחברת הניהול מצליחה להשכיר את הבתים במהירות, ככל שנצליח להשאיר את הבית מושכר וללא החלפות של דיירים כך נמקסם את ההשקעה שלנו.
אם בכל זאת התפנתה הדירה וודאו שחברת הניהול נותנת לכם עדיפות עליונה, בקשו לוח זמנים להכנת הדירה להשכרה מחדש, מה העלויות הצפויות לכם במהלך הזמן הפנוי ודרשו לדעת באיזה ערוצי פרסום הם משתמשים כדי לפרסם את הדירה להשכרה וכיצד הם מסננים דיירים.
חברת הניהול מקצועית תבצע בדיקות רקע ובדיקת היסטורית אשראי על דיירים פוטנציאליים, ייתכן שתאלצו לוותר על דייר או שניים אך אין טוב יותר מדייר איכותי בעל היסטוריית השכרה טובה שישמור לכם על הבית.
לסיכום
כפי שראיתם גם את חברת הניהול חייבים לבקר ולנהל, אל תקבלו שום דבר כמובן מאליו, תמיד תשאלו שאלות ותחקרו וגם אם משהו לא נראה לכם בקשו הסברים, זו הדרך היחידה לשמור על ההשקעה שלכם.
